项目周边土地与房地产增值及投资吸引影响报告

在滨海项目中，影响通常会延伸至用地边界之外。当公共空间变得高效且可用、当滨海地带转变为持续吸引到访与消费的目的地时，“场所价值”便随之提升。在此情形下，会同时显现两种效应：

1. 周边土地与资产的房地产价值上升。
2. 撬动新的私人投资，或加速此前被搁置土地的开发。

本报告在既定的影响半径内，以保守且可核查的方法衡量 Zan 滨海项目对其周边的影响。

• 2,400 米范围内房地产增值：可交易土地与资产预期增值约 5.05 亿里亚尔，加权平均约 8.4%。
• 10 年内撬动的私人投资：约 6.35 亿里亚尔（因吸引力提升、风险下降而新增或被加速的投资）。
• 用于对外呈现与治理的务实敏感性区间：
  • 增值额：1.97 亿至 7.91 亿里亚尔
  • 撬动投资：2.17 亿至 13.6 亿里亚尔

估算 Zan 滨海项目对周边房地产价值与投资的影响，并将其转化为可核查的数据，以在不夸大的前提下支撑营销叙事、治理工作及与利益相关方的沟通。

空间衡量范围

围绕项目边界采用两个半径，以合乎逻辑且可解读的方式界定影响的空间范围：

• 近端半径：距项目边界约 15 分钟步行（1,200 米） 以内。
• 延伸半径：距项目边界 1,200 米至 2,400 米，代表影响范围更广、但溢价更低的区域。

时间衡量范围

• 价值增值（Value Uplift）：随产品定位清晰与运营趋稳而逐步显现的价格效应。
• 所撬动的私人投资：按 10 年 衡量，因为目的地周边的私人开发需要决策、融资与实施周期。

解读数据前的重要边界

• 本报告为用于呈现与治理目的的估算，并非正式的资产评估。
• 影响区域内的“可交易价值”采用可销售面积系数计算，因为区域面积还包含道路、配套设施、公共便利设施及不可交易部分。
• 本模型并不假设全部土地都会开发，而是对未建成土地采用 10 年内的保守激活比例。

住宅建成后的人口逻辑

采用与其他各影响报告相同的逻辑：

• 每块已建成地块平均人口 = 现状人口 ÷ 已建成地块数量
• 区域建成后人口 ≈ 每块已建成地块平均人口 × 地块总数

影响区域汇总（依据项目数据）

重要解读：2,400 米内存在 4,713 块未建成土地，意味着项目周边市场拥有充足的开发“燃料”，从而增强了将价值增值转化为实际开发与投资、而非仅停留于理论性价格上涨的能力。

经济与城市领域的文献从三条主要路径解释增值（Uplift）：

1. 便利价值（Amenity Value）：临近高品质公共空间会形成价格溢价。Crompton 认为，对紧邻或可俯瞰公共空间的房产而言，20% 的正向价值影响可作为估算的合理起点，具体比例随情境而异。
2. 公共空间品质确实影响价格：《Paved with Gold》报告显示，在所研究的案例中，街道设计品质的改善与住宅价格上涨约 5.2%、零售租金上涨约 4.9% 相关联。
3. 影响随时间向内陆扩展（涟漪效应）：滨海研究表明，影响在临近滨海处最强，随距离递减，并随时间持续向内陆扩展。

据此，采用 1,200 米 作为直接影响半径、2,400 米 作为延伸半径，是一种合乎逻辑的简化，与“影响随距离递减”的理念一致，同时在增值比例上保持模型的保守性。

价格参照依据项目内部文件中的线索，包含清晰的基准指标，例如：

• 第二、第三排的商业生地价格高达 2,000 里亚尔/平方米。
• 临海第一排土地介于 2,600 至 3,000 里亚尔/平方米。
• 开发后的销售区间介于 2,500 至 3,500 里亚尔/平方米。

由于 1,200 米至 2,400 米区域并非全部为第一排或商业用地，故采用加权且保守的基准价格以反映用途组合：

• 0 至 1,200 米：1,600 里亚尔/平方米
• 1,200 米至 2,400 米：1,200 里亚尔/平方米

1）可销售面积系数

• 可销售面积系数（默认）：基准情景下为区域面积的 20%。
• 用于校验的敏感性区间：15% 至 22%。

2）按距离划分的增值比例

• 0 至 1,200 米：12%
• 1,200 米至 2,400 米：6%

基准情景假设

• 可销售面积系数：20%
• 基准价格：1,600（0 至 1,200 米）与 1,200（1,200 米至 2,400 米）
• 增值率：12% 与 6%

数值结果

基准情景结果：2,400 米内可交易土地与资产的预期增值额约为 5.05 亿里亚尔，加权平均约 8.4%。

该指标并不衡量资产价值，而是衡量因项目提升场所吸引力、降低场地风险、从而加速开发决策而发生的新增或被加速投资的规模。

模型逻辑

• 2,400 米内有 4,713 块未建成地块 可供开发。
• 假设项目在 10 年内撬动其中 4% 的开发。
• 结果：约 189 块地块。

所采用的建设成本

项目内部文件包含以下附加项：

• 软成本（Soft Cost）= 10%
• 不可预见费（Contingency）= 10%

并包含直接建设成本示例（里亚尔/平方米），例如：

• 住宅：2,900
• 零售：3,313，另有一个零售假设为 4,000

因此，采用一项含 20%（软成本 + 不可预见费）的全包成本，即：4,200 里亚尔/平方米。

基准情景计算

• 激活地块：189
• 开发产出：每块地 800 平方米 GFA
• 新增 GFA：151,200 平方米
• 全包成本：4,200 里亚尔/平方米
• 撬动投资：6.35 亿里亚尔

为稳固地确证影响而非仅依赖模型，可借助官方成交数据开展运营前后测量：

• 以沙特房地产总局（REGA）的房地产指标平台作为指标监测来源。
• 采用沙特统计总局（GASTAT）基于登记成交数据的房地产价格指数方法。

建议流程：

1. 提取 0 至 1,200 米及 1,200 米至 2,400 米范围内的成交数据（里亚尔/平方米），涵盖运营前 12 个月与稳定后 12 至 24 个月。
2. 在吉赞境内选取不受滨海项目影响的对照区域用于比较。
3. 按资产类型（土地、公寓、别墅、商业）分别分析，因为增值敏感性各不相同。

Zan 滨海项目周边的增值与投资影响，通过两条相辅相成的路径体现：

• 基准情景下，2,400 米内可交易资产价值预期增值约 5.05 亿里亚尔。
• 10 年内撬动私人投资约 6.35 亿里亚尔，途径是加速项目周边一部分未建成土地的开发。

2,400 米内存在 4,713 块未建成土地，增强了将这一影响转化为实际开发与投资的能力，且这一切均处于一个可量化、可追踪的保守模型之内。

1. Crompton, John L. The impact of parks on property values: empirical evidence from the past two decades in the United States. Managing Leisure. 2005. lecy.github.io
2. CABE and Design Council. Paved with gold: the real value of good street design. designcouncil.org.uk
3. Oliva, Simeon. The effects of waterfront development on housing prices: the case of eastern Baltimore. University of Maryland (DRUM repository). 2006. drum.lib.umd.edu
4. Real Estate Indicators Platform. Real Estate General Authority (REGA). 访问于 2026 年。rega.gov.sa
5. Methodology and Quality Report of Real Estate Price Index Statistics. General Authority for Statistics (GASTAT). 2024/10/22. stats.gov.sa
6. 土地实物评估论证备忘录。ZAN。2025 年。内部文件。
7. Development Recommendations and Financial Assessment (Option 1). ZAN. 2025. 内部文件。
8. Residential Market Assessment and Retail Market Assessment. ZAN. 2025. 内部文件。