引言
Zan 滨海项目位于吉赞，是一处综合用途项目，融合写字楼、购物中心、零售体验、餐厅与咖啡馆、酒店业态（酒店与度假村）、游艇码头，以及娱乐与活动设施。项目对就业的影响并非来自单一运营方，而是源于一个完整的生态系统，涵盖写字楼、零售与酒店内的租户岗位，以及开放公共空间的运营团队。
研究所采用的场地数据（来自项目方案）：
- 项目面积：300,000 平方米
- 建筑占地（footprint）：100,000 平方米
- 开放与公共空间：200,000 平方米（约占项目用地的 67%）
这些空间需要全年的运营、维护与安保，且因临海环境而需提升维护标准。
主要结果摘要（基准情景）
| 指标 | 数值 | 简要说明 |
|---|---|---|
| 项目内直接运营岗位 | 9,023 | 项目内年均全职等效（FTE）运营岗位 |
| 建筑内直接运营岗位 | 8,898 | 各创收业态内的岗位 |
| 开放与公共空间运营 | 125 | 面向 200,000 平方米开放空间的运营、维护与安保 |
| 经济体系中受支撑岗位总数 | 13,538 | 直接、间接与引致岗位之和 |
| 施工阶段直接岗位 | 6,877 | 施工期间的直接就业机会总数 |
快速解读
- 项目内最大的岗位驱动来自 写字楼，约 6,005 个岗位，其次是 零售、餐厅与咖啡馆，约 2,314 个岗位。
- 仅开放空间运营一项即创造 125 个岗位，以保障大型公共空间的日常体验品质。
- 吉赞的气候凸显了季节性岗位的重要性：户外活动在 12 月至 3 月较凉爽时段通常更为可行，从而临时性增加了安保、保洁与活动运营的用工需求。
研究目标
- 按方案业态估算项目场地内的直接运营岗位。
- 估算因运营与消费而在经济体系中受支撑的间接与引致岗位。
- 基于开发成本估算施工阶段的直接岗位。
研究范围与边界
衡量了哪些内容
- 项目内运营岗位：基于可用面积、入住率及按业态划分的就业密度进行估算。
- 间接与引致岗位：通过经济乘数系数估算，以涵盖供应链影响与收入消费。
- 施工阶段岗位：对施工期间直接就业机会总数的累计估算。
重要边界说明
- 写字楼与零售岗位中有相当一部分属于项目内的“可实现”岗位（租户岗位），即不一定列入开发商工资册，但因项目提供了适宜的空间与运营基础设施而得以落地。
- 乘数系数受本地含量比例及供应链结构影响，因此建议日后在获得更精确的本地采购与运营数据时予以更新。
方法论与假设
本研究采用就业密度方法，依据面积估算岗位，并按用途类型采用不同标准（每个岗位对应的平方米数），以《Employment Densities Guide》作为写字楼、零售、餐饮及体育中心的主要依据。
核心估算公式
- 写字楼：直接岗位 = NIA ÷ 12 × 入住率
- 零售：直接岗位 = NIA ÷ 19 × 入住率
- 餐厅与咖啡馆：直接岗位 = NIA ÷ 18 × 入住率
- 超市：直接岗位 = NIA ÷ 17 × 入住率
酒店业态（酒店与度假村）
依据 Rider Levett Bucknall 的每间客房面积标准，将 GFA 换算为估算客房数，再按就业密度参照的每间客房用工比例估算用工：
- 四星级酒店：客房数 ≈ GFA/75，随后 FTE ≈ 客房数 × 0.8
- 五星级度假村：客房数 ≈ GFA/95，随后 FTE ≈ 客房数 × 1.1
游艇码头
采用 Saudi Red Sea Authority 的指引，以 24/7 运营及每个泊位 0.03 名员工为基准：
游艇码头运营 ≈ 6 + 0.03 × （泊位数）
200,000 平方米开放空间运营
为公共空间设立独立运营团队（安保、保洁、景观、技术维护），采用源自公园与维护行业实践（NRPA/ICMA）的每名员工对应面积标准，并因滨海特性而向上调整。
间接与引致岗位
通过衡量供应链影响与收入消费的经济投入产出乘数进行估算，借鉴各统计机构的定义与测量实践，并采用一项将旅游消费与就业相关联的沙特佐证参考（每 100 万里亚尔对应 1.4 个岗位，出自 SAMA 工作论文）。
项目内直接运营岗位按类别细分（基准情景）
| 类别 | 项目内直接运营岗位 | 运营说明 |
|---|---|---|
| 写字楼（租户） | 6,005 | 在写字楼空间内办公的企业与机构岗位 |
| 零售与餐饮 | 2,314 | 购物中心及廊道内的店铺、餐厅与咖啡馆运营 |
| 酒店业态 | 394 | 酒店、度假村与水上别墅运营 |
| 休闲/游艇码头/活动 | 142 | 体育中心、游艇会、多功能厅及游艇码头运营 |
| 场地运营（开放空间） | 125 | 开放空间运营 |
| 旅行中心（加油 + 便利） | 22 | 采用服务中心模式的加油站 |
| 住宅管理 | 14 | 住宅楼宇管理与运营 |
| 停车与出行运营 | 8 | 多层停车场的运营、管控与安全 |
| 未来/未分配 | 0 | 未分配 |
项目内创造岗位最多的 10 大业态（基准情景）
| 业态 | 代号 | 项目内直接运营岗位 |
|---|---|---|
| Flexible Block (R6) | R6 | 2,662 |
| Flexible Block (R5) | R5 | 1,561 |
| Marina Mall (C1) | C1 | 1,185 |
| Office Block (O1) | O1 | 1,109 |
| Flexible Block (Office) (R1) | R1 | 672 |
| Seafront Mall (C2) | C2 | 359 |
| Supermarket (C4) | C4 | 197 |
| Resort (Resort) | Resort | 189 |
| Hotel (H) | H | 177 |
| Small Pavilions / Shops (A1) | A1 | 171 |
200,000 平方米开放空间运营（基准情景：125 个岗位）
| 运营项目 | 岗位 | 逻辑 |
|---|---|---|
| 景观与绿化 | 9 | 采用每名员工对应面积标准，并按滨海标准提升服务水平 |
| 步道与广场保洁 | 46 | 两班制运营并留有备勤 |
| 安保（公共空间） | 55 | 24/7 安保点位并配主管 |
| 技术维护（照明、灌溉、步道、标识） | 9 | 技术分布与预防性维护 |
| 废弃物与后勤物流 | 6 | 收集、转运及服务路线管理 |
| 合计 | 125 | 一支完整的运营团队 |
间接与引致岗位（基准情景）
由 9,023 个项目内直接运营岗位，进一步带来：
- 经由供应链产生 2,408 个间接岗位
- 因员工与访客收入消费而产生 2,106 个引致岗位
使经济体系中受支撑岗位总数达到 13,538 个。
季节性岗位与运营峰值
由于吉赞一年中大部分时间气候炎热潮湿，户外活动在 12 月至 3 月较凉爽时段的可行性更高。
据此，估算了与冬季活动及户外项目相关的季节性运营增量：
- 季节性增量：旺季月份内 120 至 150 个岗位
- 峰值日实际用工：视活动规模而定，250 至 400 人/日
情景与敏感性区间
| 情景 | 项目内直接运营岗位 | 间接岗位 | 受支撑岗位总数 |
|---|---|---|---|
| 保守 | 6,241 | 1,731 | 9,150 |
| 基准 | 9,023 | 2,408 | 13,538 |
| 高 | 9,234 | 2,493 | 14,358 |
施工阶段岗位
施工阶段直接岗位估算约为 6,877 个，对应估算 CAPEX 总额约 1,414,780,895 里亚尔（约 14.15 亿里亚尔）。
该数字代表施工期间直接就业机会的总数，而非任一单日在场的工人数量。
按 CAPEX（从而按施工岗位）排名前 10 的业态
| 业态 | GFA（平方米） | CAPEX（里亚尔） | 直接施工岗位 |
|---|---|---|---|
| Flexible Block (R6) | 44,218 | 200,572,848 | 975 |
| Resort (Resort) | 16,296 | 182,948,674 | 889 |
| Hotel (H) | 16,577 | 150,386,544 | 731 |
| Marina Mall (C1) | 31,260 | 141,795,360 | 689 |
| Flexible Block (R5) | 25,927 | 117,604,872 | 572 |
| Flexible Block (R4) | 19,316 | 87,617,376 | 426 |
| Flexible Block (R2) | 14,453 | 65,558,808 | 319 |
| Flexible Block (Residential) (R3) | 17,153 | 56,409,356 | 274 |
| Floating Villas (R8) | 5,308 | 54,173,448 | 263 |
| Office Block (O1) | 16,429 | 50,302,312 | 244 |
结论
Zan 滨海项目呈现为一个多引擎驱动的就业平台，融合写字楼与零售的租户岗位、酒店与娱乐岗位，以及一支面向大型开放空间的独立运营团队。它还可根据呈现与治理情境，灵活采用保守、基准或高位情景。
参考文献
- Employment Densities Guide (2nd Edition). Homes and Communities Agency / English Partnerships. assets.publishing.service.gov.uk
- Marina Operations Code (EN). Saudi Red Sea Authority. redsea.gov.sa
- Average Weather in Jizan, Saudi Arabia Year Round. WeatherSpark. weatherspark.com
- Parks and Recreation System Improvement Plan, Chapter 5. Map for Mobile. 2021. mapformobile.org
- Tourism Development Effect On Saudi Economic Diversification. SAMA. Working Paper WP/17/1. 2017. sama.gov.sa
- Indicative economic multipliers (input-output tables): 2019. Welsh Government. 2025. gov.wales
- Input-Output Analytical Tables and Multipliers 2019: Employment multiplier definition. NISRA. datavis.nisra.gov.uk
- Rider Levett Bucknall (RLB). Construction Cost Calculator and hotel GFA per room benchmarks. rlb.com
- ZAN 项目方案 + ZAN 财务模型（内部）。ZAN。2026 年。内部文件。