Zan 滨海（吉赞）全年旅游与到访影响模型

成功旅游目的地的实力，体现在其能否全年持续产生需求，并以提升利用率而又不致使运营超负荷的方式对该需求进行季节性管理。在吉赞，气候对户外活动影响显著，因此理解季节性与到访来源分布成为运营与营销规划的核心环节。

本报告将 Zan 滨海项目的影响转化为可对外呈现、可量化的运营指标，充分考虑吉赞强烈的季节性，并依据居民与项目的远近采用务实的需求细分。

更新：在不改变到访总量的前提下，按 15 分钟步行半径（1,200 米）及 2,400 米半径对需求进行细分。

• 目的地年度到访总量：每年约 712 万人次，务实区间为 600 万至 870 万。
• 项目内过夜量：每年 98,733 间夜，相当于每年 191,826 人夜。
• 目的地内消费：每年约 8.729 亿里亚尔。
• 周边住宅建成后（Build-out）的到访细分：
  • 15 分钟步行范围内（1,200 米）居民：每年 76 万至 153 万人次（基准 115 万）。
  • 1,200 米至 2,400 米居民：每年 58 万至 116 万人次（基准 87 万）。
  • 吉赞其他区域、所在地区及游客：每年 443 万至 577 万人次（基准 510 万）。
• 核心结论：即便在周边住宅建成之后，仍有 62% 至 81% 的到访来自 2.4 公里以外，这印证了本项目作为区域性目的地（而非仅服务本地）的定位。

通过将方案数据与财务模型转化为四项关键指标，衡量旅游与到访影响：

1. 目的地年度到访总量。
2. 新增过夜量（间夜与人夜）。
3. 目的地内消费（里亚尔/年）。
4. 冬季峰值与年度均值的对比。

• 研究范围：项目建成且入住率与运营趋于稳定后的一个稳定运营年度。
• 衡量范围：目的地内部的访客经济，而非访客在吉赞场外的全部消费。
• 重要定义：
  • 年度到访量代表到访次数，而非独立访客人数，因为同一人可能多次到访。
  • 按远近区域对到访进行细分，是用于解读需求来源的运营工具，并不改变总量。

吉赞的季节性逻辑得到两个独立来源的印证：

• 据 WeatherSpark，吉赞最为温和的时段大致为 12 月 9 日至 3 月 9 日，这一窗口期支撑了海上与户外活动需求的上升。
• Saudipedia 指出，由于气候宜人且多个节庆（含吉赞冬季节）同期举办，1 月为吉赞旅游旺季的峰值。

据此，全年运营策略可解读如下：

• 冬季：户外活动、更高的客流，以及更易作出的出行决策。
• 夏季：明显转向夜间经济及室内活动，如购物、封闭式体验与餐饮。

1）项目内住宿（项目方案）

• Hotel（四星级）：230 间客房，入住率 70%，ADR = 548 里亚尔。
• Resort（五星级）：150 间客房，入住率 73%，ADR = 897 里亚尔。

用于佐证假设的市场锚点：2025 年第一季度全国层面：

• 酒店入住率：约 63%
• 酒店平均 ADR：约 477 里亚尔
• 酒店平均停留时长：约 4.1 晚

因此，将优质滨海产品的入住率假设为 70% 至 73%，作为高于全国平均的运营目标，仍然站得住脚。

2）行程行为与消费锚点（Anchor）

依据旅游部发布的 Hospitality Investor 报告（2024 年 11 月）：

• 平均停留时长：入境游客 15.8 晚，本地游客 6.1 晚。
• 每次行程平均消费：入境游客 5,150 里亚尔，本地游客 1,397 里亚尔。

这些数字用作锚点，以理解每次行程消费与目的地内单次到访消费之间的水平差异。

3）吉赞的旅游需求背景

Saudipedia 记录的吉赞 2019 年数据：

• 旅游消费超过 28 亿里亚尔。
• 63 家酒店，共 2,891 间客房，平均入住率 56%。

这表明本项目立足于既有市场，并增添了一项优质目的地产品，从而提升吸引力与重复到访。

1）住宿单元：过夜量

a）年度已售间夜（Room Nights Sold）

b）人夜（Person-Nights）

c）住宿客人数估算（约值）

• Hotel ALOS = 3.2 晚
• Resort ALOS = 3.8 晚
• 结果：住宿设施内每年约 5.5 万名客人。

2）目的地内访客消费单元

• 稳定运营时目的地内消费总额：每年 8.729 亿里亚尔
• 非住宿销售额（零售 + 餐饮 + 活动）：每年 7.69 亿里亚尔

3）将消费换算为年度到访量（客流）

换算输入参数（基准情景）：

• 非住宿销售额 = 每年 7.69 亿里亚尔
• 单次消费型到访的平均消费 = 180 里亚尔/人次
• 转化率（Conversion）= 60%

计算式：

• 消费型到访 = 7.69 亿 ÷ 180 = 每年 427 万消费型人次
• 总到访量 = 427 万 ÷ 60% = 每年 712 万人次

• 单次消费 200 里亚尔、转化率 65%，可得约 每年 590 万人次
• 单次消费 160 里亚尔、转化率 55%，可得约 每年 870 万人次

因此，可有把握对外呈现的数字为：每年 712 万人次，区间为 600 万至 870 万。

各范围数据

分层定义

• A 层：15 分钟步行范围内（1,200 米）居民
• B 层：1,200 米至 2,400 米居民
• C 层：吉赞其他区域、所在地区及游客

人均到访率假设

• A 层：每人每年 30 至 60 次到访（基准 45）
• B 层：每人每年 12 至 24 次到访（基准 18）

周边住宅建成后（Build-out）的结果

周边开发建成前的现状

简要解读

若仅依赖 2.4 公里范围达到 712 万人次，则需每人每年约 96 次到访。作为唯一来源，这并不现实，从而印证本项目依赖来自吉赞其他区域、所在地区及游客的访客。此外，仅靠住宿无法解释如此到访量，因为到访的主体主要来自一日访客以及城市与地区居民。

• 月度均值：712 万 ÷ 12 ≈ 每月 59 万人次
• 1 月峰值：≈ 每月 83 万人次（约高于均值 +40%）
• 夏季最低月份（7 月与 8 月）：≈ 每月 46 万人次（约低于均值 -23%）
• 12 月至 3 月占比：≈ 年度到访量的 42%

该模型表明，Zan 滨海项目作为一处年度需求旺盛的目的地运转，在项目周边频繁的本地需求与构成到访主体的区域及旅游需求之间实现平衡。吉赞的季节性还凸显了冬季运营对活动与户外项目的重要性，而夏季则相应强化室内活动与夜间经济。

1. Average Weather in Jizan, Saudi Arabia – Year Round. WeatherSpark. 访问于 2026 年。weatherspark.com
2. Tourism in Jazan Province. Saudipedia. 2025/10/10. saudipedia.com
3. Tourism Establishments Statistics – Q1 of 2025. General Authority for Statistics (GASTAT). 2025. stats.gov.sa
4. Hospitality Investor. Ministry of Tourism (Saudi Arabia). 2024 年 11 月。mt.gov.sa
5. ZAN 项目方案 + ZAN 财务模型（内部）。ZAN。2026 年。内部文件。