引言
Zan 滨海项目位于吉赞，是一处融合商业、娱乐与酒店业态的综合用途滨海目的地开发项目，涵盖购物中心、餐饮与体验街区、一家四星级酒店、一处五星级度假村、一座游艇码头，以及活动与娱乐设施。
该项目的经济价值并非源于单一资产，而是源于一个作为完整目的地运转的消费与运营生态系统。因此，本报告通过两种相辅相成的方法衡量其影响：吉赞当地的项目内经济，以及借助投入产出模型、通过供应链传导的全国层面影响。
主要结果摘要
吉赞当地的项目内经济
- 项目内经济（基准情景）：项目内消费与销售达 每年 8.729 亿里亚尔。
对沙特全国经济的影响
- 沙特境内直接最终需求（扣除货物进口漏损后）：每年约 7.505 亿里亚尔
- 所支撑的国内总产出（直接 + 间接产出）：每年约 12.9 亿里亚尔
- 所支撑的总增加值（GDP/GVA）：每年约 7.4 亿里亚尔
对政府部门的财政影响
- 增值税（基准情景）：按 15% 税率计，每年约 1.309 亿里亚尔（敏感性区间 每年约 1.135 亿至约 1.562 亿里亚尔）
- 土地使用权收益：宽限期后 每年 600 万里亚尔，且 每 5 年递增 5%，按 50 年 计名义总额约 3.31 亿里亚尔（仅土地租金）
报告目标
分两个阶段估算 Zan 滨海项目（吉赞）的经济与财务影响：
- 吉赞当地的项目内经济：项目在稳定运营时的消费规模与商业营业额。
- 对沙特全国经济的影响：运用沙特投入产出表，量化经由供应链所支撑的总产出与增加值（GDP/GVA）。
所有结果均基于项目的方案数据与财务模型（面积、租金、入住率，以及酒店和游艇码头的运营收入），并采用有据可查的标准假设将租金换算为租户销售额。
报告范围与局限
- 本报告以项目建成后的稳定运营年度为基础。
- 本报告将“项目内经济”衡量为项目内部的活动规模（营业额），但这并不必然意味着全部消费均为城市经济的净增量，因为其中一部分可能是既有消费的重新分流。项目的价值体现在其能够吸引访客、带来新增消费、提升供给品质，并增强城市作为目的地的竞争力。
- 此处的增值税估算为项目内消费所产生的增值税总额，而政府的实际净征收额可能受企业进项税抵扣机制的影响。
方法论与假设
1）将租金换算为租户销售额（租户营业额）
由于经济活动受销售与消费的影响大于仅受租金的影响，故采用 OCR 将租金换算为租户销售额的估算值。
第一步：各出租资产稳定运营时的年租金
年租金 = 可租赁面积 × 租金单价 × 稳定入住率
第二步：采用占用成本比率（OCR）估算租户销售额
租户销售额 = 年租金 ÷ OCR
所采用的 OCR 假设：
- 购物中心与零售：12%
- 咖啡馆与餐厅：10%
- 超市：4%
- 活动（多功能）：15%
- 体育综合体：20%
2）为何不将全部零售销售额计为零售业产出？
在国民经济核算与投入产出表中，批发与零售贸易的产出被视为一种分销服务，并通过贸易毛利（Trade Margins）而非货物销售总额来衡量，因为货物价值的很大一部分归属于生产与供应环节。
因此，零售消费被拆解为：
- 贸易毛利：贸易毛利 = 零售销售额 × 毛利率
- 货物成本（COGS）：归入生产环节，并在投入产出模型中计入进口漏损
所采用的毛利率假设：
- 购物中心与一般零售：30%
- 超市：15%
3）通过投入产出模型估算产出与增加值
采用沙特投入产出表构建技术系数矩阵，再运用列昂惕夫逆矩阵逻辑得出：
- 所支撑的总产出
- 所支撑的总增加值（GVA）
吉赞当地的项目内经济
项目内消费与销售总额（基准情景）：每年约 8.729 亿里亚尔
涵盖酒店、游艇码头、零售租户销售、餐饮及活动。
| 项目 | 金额（百万里亚尔/年） |
|---|---|
| Marina Mall | 393.9 |
| Seafront Mall | 102.3 |
| Shopping Area | 48.1 |
| Small Markets (2) | 9.6 |
| Supermarket | 41.9 |
| 餐厅、咖啡馆、游艇会 + 展亭 | 152.9 |
| 活动与娱乐（Hall + Sport Complex） | 20.3 |
| Hotel（四星级）运营收入总额 | 44.7 |
| Resort（五星级）运营收入总额 | 56.0 |
| Marina 运营收入总额 | 3.2 |
| 合计 | 872.9 |
直接经济解读：该数字代表了在销售、服务与运营层面发生于吉赞当地的经济活动，即便货物通过供应链存在自然漏损，这一活动依然成立。
对沙特全国经济的影响
在将零售销售额拆解为贸易毛利与货物、扣除货物的进口部分，并应用投入产出模型乘数后：
基准情景：
- 境内直接最终需求（扣除货物进口漏损后）：每年约 7.505 亿里亚尔
- 所支撑的国内总产出：每年约 12.9 亿里亚尔
- 所支撑的总增加值（GDP/GVA）：每年约 7.4 亿里亚尔
敏感性情景
本节展示当实际 OCR 比率优于或较假设更为保守时，结果将如何变化。
| 情景 | 项目内消费（百万里亚尔/年） | 所支撑的总产出（十亿里亚尔/年） | 所支撑的增加值（十亿里亚尔/年） |
|---|---|---|---|
| 保守 | ~756.4 | ~1.12 | ~0.64 |
| 基准情景 | ~872.9 | ~1.29 | ~0.74 |
| 乐观 | ~1,040 | ~1.54 | ~0.88 |
这在实务上意味着什么？如果每一里亚尔租金对应的销售额更高（即实际 OCR 更低），则项目内经济随之上升，并经由供应链带动全国层面影响同步提升。
对政府部门的财政影响
项目内交易的增值税（VAT）
- 增值税税率：15%
- 年度增值税（基准情景）：8.729 亿 × 15% ≈ 每年 1.309 亿里亚尔
- 敏感性区间：每年约 1.135 亿至约 1.562 亿里亚尔
土地使用权
- 年租金：宽限期后 每年 600 万里亚尔
- 租金递增：每 5 年递增 5%
- 按 50 年计的名义总额（约）：约 3.31 亿里亚尔（仅土地租金）
吉赞市概要解读
- 项目内经济代表着发生于城市内部的活动规模：销售、运营、服务、维护、活动、酒店服务与体验。
- 全国层面影响表明，相当一部分消费的效应经由沙特境内的供应链延伸传导，同时进口货物存在自然漏损——这在任何投入产出模型中都属预期之内。
- 为最大化吉赞当地的价值留存（本地捕获），建议将采购与运营同本地区的供应商及创业者相衔接，尤其在食品饮料、海事服务、活动及物流领域。
结论
在运营达到稳定状态时，预计 Zan 滨海项目可实现：
- 在吉赞当地的项目内消费与商业营业额达 每年约 8.729 亿里亚尔。
- 在沙特全国经济层面，支撑约 每年 12.9 亿里亚尔 的国内产出与 每年 7.4 亿里亚尔 的增加值（GDP/GVA）。
- 同时通过 预计每年约 1.309 亿里亚尔的增值税 以及依据模型条款的 土地使用权 产生财政影响。
参考文献
- Methodology and Quality Report for Supply and Use Tables and the Input-Output Table. General Authority for Statistics (GASTAT), Saudi Arabia. 2025/04/29. stats.gov.sa
- Handbook on Supply and Use Tables and Input-Output Tables with Extensions and Applications. United Nations Statistics Division (UNSD). 2018. unstats.un.org
- What Is Occupancy Cost in Commercial Real Estate? IPG (International Property Group). 2025/09/02. ipgsf.com
- Optimize Average Restaurant Rent as a Percentage of Sales. Paytronix. 2025/03/27. paytronix.com
- Occupancy Cost Ratio Calculator and Grocery Benchmarks. Inmall. 访问日期：2026/02/22. inmall.io
- Retail Store Profitability Analysis: Measure and Improve Margins. Shopify. 2025/02/19. shopify.com
- Annual Report 2023. BinDawood Holding. 2023. bindawoodholding.com
- VAT Professional Services Guideline. Zakat, Tax and Customs Authority (ZATCA), Saudi Arabia. zatca.gov.sa
- ZAN 项目方案 + ZAN 财务模型（内部）。ZAN。2026 年。内部文件。