تقرير الأثر الاقتصادي والمالي لمشروع واجهة زان البحرية في جازان

مشروع واجهة زان البحرية في جازان هو تطوير وجهة بحرية متعددة الاستخدامات تجمع بين مكونات تجارية وترفيهية وضيافة. يشمل ذلك مراكز تسوق، مناطق مطاعم ومقاهي وتجارب، فندق 4 نجوم، منتجع 5 نجوم، مارينا، إضافة إلى مرافق للفعاليات والترفيه.

القيمة الاقتصادية للمشروع لا تنبع من أصل واحد، بل من منظومة إنفاق وتشغيل تعمل كوجهة متكاملة. لذلك يقيس هذا التقرير الأثر بطريقتين متكاملتين: اقتصاد الموقع داخل جازان، ثم الأثر الوطني عبر سلاسل الإمداد باستخدام نموذج المدخلات والمخرجات.

اقتصاد الموقع داخل جازان

• اقتصاد الموقع (الحالة الأساسية): 872.9 مليون ريال/سنة إنفاق ومبيعات داخل الموقع.

الأثر على اقتصاد المملكة

• الطلب النهائي المحلي المباشر داخل المملكة (بعد تسرب الواردات للسلع): ~750.5 مليون ريال/سنة
• إجمالي الإنتاج المحلي المدعوم (Direct + Indirect Output): ~1.29 مليار ريال/سنة
• إجمالي القيمة المضافة المدعومة (GDP/GVA): ~0.74 مليار ريال/سنة

الأثر المالي على الجهات الحكومية

• VAT (الحالة الأساسية): ~130.9 مليون ريال/سنة (نطاق حساسية ~113.5 إلى ~156.2 مليون ريال/سنة) على أساس معدل 15%
• إيراد حق الانتفاع بالأرض: 6 مليون ريال/سنة بعد فترة سماح، مع زيادة 5% كل 5 سنوات، وإجمالي اسمي تقريبي ~331 مليون ريال على 50 سنة (إيجار أرض فقط)

تقدير الأثر الاقتصادي والمالي لمشروع واجهة زان البحرية في جازان على مرحلتين:

1. اقتصاد الموقع داخل جازان: حجم الإنفاق والدوران التجاري داخل المشروع عند الاستقرار.
2. الأثر على اقتصاد المملكة: إجمالي الإنتاج والقيمة المضافة (GDP/GVA) المدعومة عبر سلاسل الإمداد باستخدام جدول المدخلات والمخرجات السعودي.

جميع النتائج مبنية على بيانات البرنامج والنموذج المالي للمشروع (مساحات، إيجارات، إشغال، وإيرادات تشغيل الفنادق والمارينا)، مع افتراضات معيارية موثقة لتحويل الإيجار إلى مبيعات المستأجرين.

• يعتمد التقرير على سنة تشغيل مستقرة بعد اكتمال المشروع.
• يقيس "اقتصاد الموقع" كحجم نشاط داخل المشروع (Turnover)، ولا يعني بالضرورة أن كامل الإنفاق إضافة صافية لاقتصاد المدينة، إذ قد يكون جزء منه إعادة توجيه من إنفاق قائم. قيمة المشروع تظهر عند ربطه بجذب الزوار والإنفاق الجديد وتحسين جودة العرض ورفع تنافسية المدينة كوجهة.
• تقدير VAT هنا هو إجمالي VAT على الاستهلاك داخل الموقع، بينما صافي التحصيل الحكومي قد يتأثر بآلية خصم ضريبة المدخلات للمنشآت.

1) تحويل الإيجار إلى مبيعات مستأجرين (Tenant Turnover)

لأن الاقتصاد يتأثر بالمبيعات والإنفاق أكثر من الإيجار وحده، تم تحويل الإيجارات إلى تقدير لمبيعات المستأجرين عبر OCR.

أولاً: الإيجار السنوي عند الاستقرار لكل أصل مؤجر
Annual Rent = Leasable Area × Lease Rate × Stabilized Occupancy

ثانياً: تقدير مبيعات المستأجرين باستخدام Occupancy Cost Ratio (OCR)
Tenant Sales = Annual Rent ÷ OCR

افتراضات OCR المستخدمة:

• المولات والتجزئة: 12%
• المقاهي والمطاعم: 10%
• السوبرماركت: 4%
• الفعاليات (Multi-purpose): 15%
• المجمع الرياضي: 20%

2) لماذا لا تُعامل مبيعات التجزئة كلها كإنتاج قطاع التجزئة؟

في الحسابات القومية وجداول المدخلات والمخرجات، يُعامل إنتاج قطاع تجارة الجملة والتجزئة كخدمة توزيع ويُقاس عبر هوامش التجارة (Trade Margins) وليس عبر قيمة المبيعات الإجمالية للسلع، لأن جزءاً كبيراً من قيمة السلعة يعود لقطاعات الإنتاج والتوريد.

لذلك يتم تفكيك إنفاق التجزئة إلى:

• هامش تجارة: Trade Margin = Retail Sales × Margin Rate
• قيمة السلع (COGS): تذهب لقطاعات الإنتاج مع أخذ تسرب الواردات في الاعتبار داخل نموذج المدخلات والمخرجات

افتراضات الهامش المستخدمة:

• مولات وتجزئة عامة: 30%
• سوبرماركت: 15%

3) تقدير الإنتاج والقيمة المضافة عبر نموذج المدخلات والمخرجات

تم استخدام جدول المدخلات والمخرجات السعودي لبناء مصفوفة المعاملات الفنية ثم تطبيق منطق معكوس ليونتيف للوصول إلى:

• إجمالي الإنتاج المدعوم (Output)
• إجمالي القيمة المضافة المدعومة (GVA)

إجمالي إنفاق ومبيعات داخل الموقع (الحالة الأساسية): ~872.9 مليون ريال/سنة
يشمل الفنادق والمارينا ومبيعات مستأجري التجزئة والمطاعم والفعاليات.

قراءة اقتصادية مباشرة: هذا الرقم يمثل اقتصاداً يحدث داخل جازان على مستوى البيع والخدمات والتشغيل، حتى مع وجود تسرب طبيعي للسلع عبر سلاسل الإمداد.

بعد تفكيك مبيعات التجزئة إلى هوامش تجارة وسلع، وخصم جزء الواردات للسلع، ثم تطبيق مضاعفات نموذج المدخلات والمخرجات:

الحالة الأساسية:

• الطلب النهائي المحلي المباشر (بعد تسرب الواردات للسلع): ~750.5 مليون ريال/سنة
• إجمالي الإنتاج المحلي المدعوم: ~1.29 مليار ريال/سنة
• إجمالي القيمة المضافة المدعومة (GDP/GVA): ~0.74 مليار ريال/سنة

يوضح هذا القسم كيف تتغير النتائج إذا كانت نسب OCR الفعلية أفضل أو أكثر تحفظاً من الافتراضات.

ماذا يعني ذلك عملياً؟ إذا كانت المبيعات أعلى لكل ريال إيجار (أي OCR أقل فعلياً)، يرتفع اقتصاد الموقع ثم يرتفع معه الأثر الوطني عبر سلاسل الإمداد.

ضريبة القيمة المضافة (VAT) على التعاملات داخل الموقع

• معدل VAT: 15%
• VAT السنوي (الحالة الأساسية): 872.9 مليون × 15% ≈ 130.9 مليون ريال/سنة
• نطاق الحساسية: ~113.5 إلى ~156.2 مليون ريال/سنة

حق الانتفاع بالأرض

• إيجار سنوي: 6 مليون ريال/سنة بعد فترة سماح
• زيادة الإيجار: 5% كل 5 سنوات
• إجمالي اسمي تقريبي على 50 سنة: ~331 مليون ريال (إيجار أرض فقط)

• اقتصاد الموقع هو حجم نشاط يحدث داخل المدينة: بيع وتشغيل وخدمات وصيانة وفعاليات وضيافة وتجارب.
• الأثر الوطني يوضح أن جزءاً كبيراً من الإنفاق يمتد أثره عبر سلاسل الإمداد داخل المملكة، مع تسرب طبيعي للسلع المستوردة، وهذا متوقع في أي نموذج مدخلات ومخرجات.
• لتعظيم الالتقاط داخل جازان (Local Capture) يوصى بربط التوريد والتشغيل بموردين ورواد أعمال من المنطقة خاصة في الأغذية والمشروبات والخدمات البحرية والفعاليات والخدمات اللوجستية.

عند الاستقرار التشغيلي، يُقدّر أن مشروع واجهة زان البحرية يحقق:

• ~872.9 مليون ريال/سنة إنفاق ودوران تجاري داخل الموقع في جازان.
• وعلى مستوى اقتصاد المملكة يدعم ما يقارب ~1.29 مليار ريال/سنة إنتاجاً محلياً و~0.74 مليار ريال/سنة قيمة مضافة (GDP/GVA).
• كما يولد أثراً مالياً عبر VAT مقدر ~130.9 مليون ريال/سنة إضافة إلى حق انتفاع بالأرض وفق شروط النموذج.

1. Methodology and Quality Report for Supply and Use Tables and the Input-Output Table. General Authority for Statistics (GASTAT), Saudi Arabia. 29/04/2025. stats.gov.sa
2. Handbook on Supply and Use Tables and Input-Output Tables with Extensions and Applications. United Nations Statistics Division (UNSD). 2018. unstats.un.org
3. What Is Occupancy Cost in Commercial Real Estate? IPG (International Property Group). 02/09/2025. ipgsf.com
4. Optimize Average Restaurant Rent as a Percentage of Sales. Paytronix. 27/03/2025. paytronix.com
5. Occupancy Cost Ratio Calculator and Grocery Benchmarks. Inmall. Accessed: 22/02/2026. inmall.io
6. Retail Store Profitability Analysis: Measure and Improve Margins. Shopify. 19/02/2025. shopify.com
7. Annual Report 2023. BinDawood Holding. 2023. bindawoodholding.com
8. VAT Professional Services Guideline. Zakat, Tax and Customs Authority (ZATCA), Saudi Arabia. zatca.gov.sa
9. ZAN Project Program + ZAN Financial Model (Internal). ZAN. 2026. Internal.