تقرير أثر رفع قيمة الأراضي والعقارات وجذب الاستثمار حول الموقع

في مشاريع الواجهات البحرية، يمتد الأثر عادةً خارج حدود الموقع. تتحسن "قيمة المكان" عندما يصبح الفضاء العام فعّالاً وقابلًا للاستخدام، وعندما تتحول الواجهة إلى وجهة ثابتة للزيارة والإنفاق. في هذه الحالة يظهر أثران متلازمان:

1. ارتفاع القيمة العقارية للأراضي والأصول المحيطة.
2. تحفيز استثمار خاص جديد أو تسريع تطوير أراضٍ كانت مؤجلة.

هذا التقرير يقيس أثر مشروع واجهة زان البحرية على ما حوله ضمن نطاق تأثير محدد، وبمنهج محافظ قابل للمراجعة.

• رفع القيمة العقارية ضمن نطاق 2,400م: حوالي 505 مليون ريال قيمة ارتفاع متوقعة للأراضي والأصول القابلة للتداول، بمتوسط مرجح يقارب 8.4%.
• استثمار خاص محفز خلال 10 سنوات: حوالي 635 مليون ريال (استثمار إضافي أو مُسرّع نتيجة رفع الجاذبية وتقليل المخاطر).
• نطاق حساسية واقعي للعرض والحوكمة:
  • قيمة الارتفاع: 197 إلى 791 مليون ريال
  • الاستثمار المحفز: 217 مليون إلى 1.36 مليار ريال

تقدير أثر مشروع واجهة زان البحرية على القيمة العقارية والاستثمار المحيط، وتحويله إلى أرقام قابلة للمراجعة، لدعم السرد التسويقي والحوكمة والحديث مع أصحاب المصلحة دون مبالغة.

نطاق القياس المكاني

تم اعتماد نطاقين حول حدود المشروع لضبط الأثر مكانيًا بشكل منطقي وقابل للتفسير:

• النطاق القريب: حتى 15 دقيقة مشي تقريبًا (1,200م) من حدود المشروع.
• النطاق الممتد: من 1,200م إلى 2,400م من حدود المشروع، يمثل انتشارًا أوسع للأثر لكن بعلاوة أقل.

نطاق القياس الزمني

• رفع القيمة (Value Uplift): أثر سعري يظهر تدريجيًا مع وضوح المنتج واستقرار التشغيل.
• الاستثمار الخاص المحفز: تم قياسه على 10 سنوات لأن التطوير الخاص حول الوجهات يحتاج دورة قرار وتمويل وتنفيذ.

حدود مهمة قبل قراءة الأرقام

• هذا التقرير تقديري لأغراض العرض والحوكمة، وليس تقييمًا رسميًا للأصول.
• تم احتساب "القيمة القابلة للتداول" داخل نطاقات التأثير باستخدام معامل مساحة سوقية، لأن مساحة النطاق تشمل طرقًا وخدمات ومنافع عامة وأجزاء غير قابلة للتداول.
• النموذج لا يفترض أن كل الأراضي ستتطور، بل يعتمد نسبة تفعيل محافظة للأراضي غير المبنية خلال 10 سنوات.

منطق السكان عند اكتمال المساكن

تم استخدام نفس المنطق المعتمد في بقية تقارير الأثر:

• متوسط السكان لكل قطعة مبنية = السكان الحاليون ÷ عدد القطع عليها مبانٍ
• السكان عند اكتمال المنطقة ≈ متوسط السكان لكل قطعة مبنية × إجمالي عدد القطع

ملخص نطاقات التأثير (كما ورد من بيانات المشروع)

قراءة تفسيرية مهمة: وجود 4,713 أرض غير مبنية ضمن 2,400م يعني أن السوق حول المشروع يمتلك وقود تطوير كبير، ما يعزز قابلية تحويل رفع القيمة إلى تطوير واستثمار فعلي وليس مجرد ارتفاع نظري في الأسعار.

الأدبيات الاقتصادية والعمرانية تفسر الـ Uplift عبر ثلاثة مسارات رئيسية:

1. قيمة الميزة (Amenity Value): القرب من مساحة عامة عالية الجودة يخلق علاوة سعرية. Crompton يقترح أن أثرًا إيجابيًا بنسبة 20% على قيم العقارات الملاصقة أو المطلة على مساحة عامة يمكن اعتباره نقطة انطلاق معقولة للتقدير، مع اختلاف النسبة حسب السياق.
2. جودة الفضاء العام تؤثر في السعر فعليًا: تقرير Paved with Gold يربط بين تحسن جودة تصميم الشارع وارتفاع أسعار السكن بنحو 5.2% وارتفاع إيجارات التجزئة بنحو 4.9% في الحالات المدروسة.
3. الأثر يمتد للداخل مع الزمن (Ripple Effect): دراسات الواجهات البحرية تشير إلى أن الأثر يكون أقوى قرب الواجهة ثم يتناقص مع المسافة، ويستمر بالتوسع للداخل مع مرور الوقت.

بناء على ذلك، اعتماد نطاق 1,200م كنطاق تأثير مباشر و2,400م كنطاق ممتد هو تبسيط منطقي يتسق مع فكرة تناقص الأثر مع المسافة، مع جعل النموذج محافظًا في نسب الرفع.

استندت مرجعيات الأسعار إلى دلائل واردة في ملفات المشروع الداخلية، وتشمل مؤشرات واضحة مثل:

• أراضٍ تجارية خام في الصف الثاني والثالث تصل إلى 2,000 ريال/م².
• أراضٍ صف أول على البحر بين 2,600 إلى 3,000 ريال/م².
• نطاق بيع بعد التطوير بين 2,500 إلى 3,500 ريال/م².

وبسبب أن نطاق 1,200م إلى 2,400م ليس كله صفًا أول أو تجاريًا، تم اعتماد أسعار أساس موزونة ومحافظة تعكس خليط الاستخدامات:

• 0 إلى 1,200م: 1,600 ريال/م²
• 1,200م إلى 2,400م: 1,200 ريال/م²

1) معامل المساحة القابلة للتداول

• Marketable Area Factor (افتراضي): 20% من مساحة النطاق في الحالة الأساسية.
• نطاق حساسية للفحص: 15% إلى 22%.

2) نسب الرفع حسب المسافة

• 0 إلى 1,200م: 12%
• 1,200م إلى 2,400م: 6%

افتراضات الحالة الأساسية

• معامل المساحة القابلة للتداول: 20%
• سعر أساس: 1,600 (0 إلى 1,200م) و 1,200 (1,200م إلى 2,400م)
• uplift: 12% و 6%

النتائج الرقمية

نتيجة الحالة الأساسية: قيمة ارتفاع متوقعة للأراضي والأصول القابلة للتداول ضمن 2,400م تساوي حوالي 505 مليون ريال بمتوسط مرجح يقارب 8.4%.

هذا المؤشر لا يقيس قيمة الأصول، بل يقيس حجم استثمار جديد أو مُسرّع يحدث لأن المشروع يرفع جاذبية المكان ويخفض مخاطر الموقع، فيسرّع قرار التطوير.

منطق النموذج

• داخل 2,400م توجد 4,713 أرض غير مبنية قابلة للتطوير.
• نفترض أن المشروع يحفز تطوير 4% منها خلال 10 سنوات.
• الناتج: حوالي 189 أرض.

تكلفة البناء المستخدمة

وثائق المشروع الداخلية تتضمن إضافة:

• Soft Cost = 10%
• Contingency = 10%

كما تتضمن أمثلة تكلفة بناء مباشرة (ريال/م²) مثل:

• Residential: 2,900
• Retail: 3,313 ويوجد افتراض آخر Retail: 4,000

وبالتالي تم اعتماد تكلفة شاملة تتضمن 20% (Soft + Cont.) تساوي: 4,200 ريال/م².

حساب الحالة الأساسية

• أراضٍ مفعّلة: 189
• إنتاجية التطوير: 800 م² GFA لكل أرض
• GFA إضافي: 151,200 م²
• تكلفة شاملة: 4,200 ريال/م²
• الاستثمار المحفز: 635 مليون ريال

لتثبيت الأثر بصلابة بدل الاعتماد على نموذج فقط، يمكن تنفيذ قياس قبل وبعد عبر بيانات الصفقات الرسمية:

• منصة المؤشرات العقارية التابعة للهيئة العامة للعقار (REGA) كمصدر متابعة للمؤشرات.
• منهجيات الهيئة العامة للإحصاء (GASTAT) الخاصة بمؤشر أسعار العقارات المبني على بيانات الصفقات السجلية.

إجراء مقترح:

1. استخراج صفقات (ريال/م²) في نطاق 0 إلى 1,200م ونطاق 1,200م إلى 2,400م لمدة 12 شهر قبل التشغيل و12 إلى 24 شهر بعد الاستقرار.
2. اختيار مناطق ضابطة داخل جازان خارج تأثير الواجهة البحرية للمقارنة.
3. فصل التحليل حسب نوع الأصل (أرض، شقق، فلل، تجاري) لأن حساسية الرفع تختلف.

يظهر أثر رفع القيمة والاستثمار حول واجهة زان البحرية عبر مسارين متكاملين:

• رفع متوقع في قيمة الأصول القابلة للتداول ضمن 2,400م بنحو 505 مليون ريال في الحالة الأساسية.
• تحفيز استثمار خاص بنحو 635 مليون ريال خلال 10 سنوات عبر تسريع تطوير جزء من الأراضي غير المبنية حول الموقع.

وجود 4,713 أرض غير مبنية ضمن 2,400م يعزز قابلية تحويل هذا الأثر إلى تطوير واستثمار فعلي، ضمن نموذج محافظ قابل للقياس والمتابعة.

1. Crompton, John L. The impact of parks on property values: empirical evidence from the past two decades in the United States. Managing Leisure. 2005. lecy.github.io
2. CABE and Design Council. Paved with gold: the real value of good street design. designcouncil.org.uk
3. Oliva, Simeon. The effects of waterfront development on housing prices: the case of eastern Baltimore. University of Maryland (DRUM repository). 2006. drum.lib.umd.edu
4. Real Estate Indicators Platform. Real Estate General Authority (REGA). Accessed 2026. rega.gov.sa
5. Methodology and Quality Report of Real Estate Price Index Statistics. General Authority for Statistics (GASTAT). 22/10/2024. stats.gov.sa
6. مذكرة تبرير التقييم العيني للأرض. ZAN. 2025. Internal.
7. Development Recommendations and Financial Assessment (Option 1). ZAN. 2025. Internal.
8. Residential Market Assessment and Retail Market Assessment. ZAN. 2025. Internal.