非沙特人在沙特持有不动产：合资格主体与申请步骤全流程

一份程序性参考指南：今天谁有资格持有，如何经「沙特房地产」官方门户一步一步提交申请，哪些已经公布、哪些尚未出台——信息截至2026年7月4日。

先给出直接答案：沙特面向非沙特人的不动产所有权大门现已切实敞开，申请仅经一条官方渠道受理，别无其他——沙特房地产总局旗下的「沙特房地产」官方门户（saudiproperties）。持合法居留的境内居民凭居留证号直接在门户提交申请，资格核验以全程数字化流程自动完成；身在境外的非居民个人则从沙特驻外使领馆起步，先办理数字身份，再在线完成申请；非沙特企业与机构则须先在沙特投资部注册并取得统一国家编号，方可启动持有程序（沙特房地产总局）。这就是最直接的回答；至于细节——以及哪些事项尚未公布——正是本文要逐一厘清的内容。

进入具体步骤之前，必须先校准一条被大量报道混淆的时间线。「沙特房地产」官方门户自法律于2026年1月22日生效之日起即开始受理申请（沙特房地产总局）；而2026年6月23日发生的是两件同步事件，并非一件：内阁批准该法的实施细则与准许持有的地理范围文件（沙特通讯社），随后沙特房地产总局宣布经门户受理持有申请。这两件事共同补齐了框架，使不动产持有在已公布、已划定的区域内真正可以落地执行。关于实施细则与地理范围、以及2026年6月究竟改变了什么，我们已在「洞察」栏目另文详解——《非沙特人不动产所有权的实施细则与地理范围：2026 年 6 月有何变化？》。本文与之互补而不重复：这里回答的是实操问题——今天谁有资格申请？申请如何一步一步完成？哪些已经明确、哪些尚未出台？

简要时间线：如何走到受理申请这一步

• 经第M/14号王室令颁布经修订的《非沙特人不动产所有权法》，全文十五条（沙特司法部法律门户及多家媒体一致报道）。
• 该法刊载于官方公报《乌姆库拉》（Umm Al-Qura），自刊载之日起180天后施行（《经济报》）。
• 法律正式生效，沙特房地产总局宣布经「沙特房地产」官方门户受理持有申请（沙特房地产总局）。
• 内阁批准实施细则——共十五条，涵盖个人、企业与非营利机构的持有程序——并批准准许持有的地理范围文件（沙特通讯社）；沙特房地产总局同步宣布受理已批准区域内的持有申请；由13个政府机构组成的监督委员会亦同步组建，负责跟进执行、评估影响（沙特通讯社）。
• 实施细则刊载于《乌姆库拉》，费用、豁免情形与个人条件等细节经媒体对公布文本的解读浮出水面（《祖国报》）。

为求完整还需补记一笔：沙特房地产总局曾于2026年1月22日表示，地理范围文件将在2026年第一季度内发布（Argaam），而实际批准落在2026年6月23日——比预告晚了近一个完整季度。我们记录这一点并非质疑，而是方法论：研读这一议题，必须始终区分「作为意向宣布的」与「作为决定颁布的」。同一规则也适用于任何并非出自官方地图的「准许持有项目清单」——总局官方发言人泰西尔·穆法里吉（Taiseer Al-Mufarrij）今年1月已确认，当时市面流传的此类信息均未经官方发布（Argaam）。

现在谁有资格持有？三类主体

官方公布的合资格主体有三类：沙特境内居民、境外非居民个人、以及非沙特企业与机构（沙特房地产总局）。经修订的法律所覆盖的受益人还包括外国公司、非营利机构以及含外资股本的沙特公司（《经济报》）。三类主体各有不同的申请路径与不同的条件要求。

第一类：沙特境内居民

持合法居留者走的是最短路径：凭居留证号直接在「沙特房地产」官方门户提交申请，资格核验以全程数字化流程自动完成，无任何纸质环节（沙特房地产总局）。据多家媒体对法律及细则的一致解读，持合法居留者还可为自住目的持有一套住宅，且不限于已批准的地理范围之内——但麦加与麦地那两地除外，二者适用特别限制（半岛电视台网）。

第二类：非居民个人（自境外申请）

身在沙特境外的个人投资者，起点不是门户，而是沙特驻外使领馆：须先办理经认证的数字身份，之后再经门户在线完成持有申请（沙特房地产总局）。据媒体对刊载于《乌姆库拉》的细则文本的报道，实施细则为个人设定了三项条件：经沙特内政部认证的数字身份、以本人名义在沙特境内开立的银行账户、以及与数字身份绑定的沙特电话号码（《祖国报》）。

第三类：非沙特企业与机构

在沙特境内尚无既有存在的非沙特企业与机构，起点在沙特投资部：经「投资沙特」（Invest in Saudi）平台注册，取得以700开头的统一国家编号，之后方可启动任何持有程序（沙特房地产总局）。企业须完整披露其直接与间接股东，且当5%或以上股权发生转移时，须在15天内报告沙特投资部（《祖国报》）。非营利机构则在国家非营利部门发展中心注册（沙特房地产总局；《祖国报》），其专属管理细则在现有报道中尚未展开。

在上述一切之上，两大圣城的限制始终有效：麦加与麦地那的不动产持有仅限沙特公司以及来自境内外的穆斯林个人，且仅限特定区域之内（沙特房地产总局）。据细则出台后对该机制的解读，这一范围涵盖非沙特籍穆斯林——无论其持居民身份、特殊居留许可，还是自境外投资（半岛电视台网）。

唯一官方渠道：「沙特房地产」官方门户

不存在第二条申请渠道。沙特房地产总局旗下的「沙特房地产」官方门户是唯一的官方通道，为申请人提供四项相互衔接的功能：核验资格、查阅已批准的持有路径与不动产机会、提交并跟踪申请，并与不动产产权登记系统直接对接（沙特房地产总局）。门户同时面向公众公开地理范围地图，逐区标明准许持有的比例、可取得的物权类型、用益权期限及各项管控——比例上限逐区划定，并不存在适用于所有城市的单一比例（沙特房地产总局）。总局还公布了两条官方支持渠道：电子邮箱 Saudiproperties@rega.gov.sa 与电话 920017183（沙特房地产总局）。任何声称可在此路径之外「代为提交」或存在平行渠道的机构，所说的都是官方框架中不存在的东西。

申请实操：三条路径

居民路径

1. 凭居留证号登录「沙特房地产」官方门户，系统自动核验资格（沙特房地产总局）。
2. 在门户面向公众的官方地理范围地图上核对目标物业的位置——以精确位置为准，而非城市或街区名称（沙特房地产总局）。
3. 在线提交申请，并在同一门户跟踪办理状态。
4. 按通用要求完成交易：在不动产登记簿完成产权登记、完整披露交易相关信息、且付款仅限沙特中央银行认可的电子支付方式（半岛电视台网；《祖国报》）。

非居民个人路径

1. 经沙特驻外使领馆办理经认证的数字身份——这是强制性的起点（沙特房地产总局）。
2. 经「纳法兹」（Nafath）平台激活数字身份，以进入各项电子服务（沙特房地产总局）；随后按媒体报道的细则要求满足三项条件：经内政部认证的数字身份、以本人名义在沙特境内开立的银行账户、以及与数字身份绑定的沙特电话号码（《祖国报》）。
3. 经门户官方地图确认目标物业位于已批准区域之内。
4. 经「沙特房地产」官方门户在线完成持有申请并跟踪进度。
5. 按同样的通用要求完成交易：产权登记、信息披露、以及经认可的电子支付（半岛电视台网；《祖国报》）。

企业与机构路径

1. 经「投资沙特」平台在沙特投资部注册并取得统一国家编号（以700开头）——先于任何持有动作（沙特房地产总局）。
2. 完整披露直接与间接股东，并指定法定代表人（《祖国报》）。
3. 经「沙特房地产」官方门户在已批准区域内提交持有申请。
4. 持有后的持续义务：当5%或以上股权发生转移时，15天内报告沙特投资部（《祖国报》）。

费用：三个绝不能相加的数字

这一议题的报道中最常见的错误，是把三笔不同的金额混成一个数字。准确的图景如下：

• 该法出台之前即已存在的税种，普遍适用于市场上的交易，与新设费用完全相互独立（半岛电视台网）。
• 法律对非沙特人处分不动产物权的交易价值征收一项费用，以不超过5%为限——这是法定上限，不是实际适用比例（半岛电视台网）。
• 据媒体对已公布细则的报道，实施细则将非沙特人的处分费用定为2%，适用于利雅得、吉达、麦加与麦地那四城（《祖国报》）。

实施细则还规定了十种完全豁免该费用的情形，其中包括：遗产分割所产生的不动产、依终审司法判决取得的不动产、因公共利益被征收、向瓦克夫（宗教公益基金）或公共法人捐赠、附条件地在180天内将不动产返还原所有人、由个人转移至其全资持股的公司、以及出售外国人所持土地经开发而产生的单元（《祖国报》）。至于新费用与房地产交易税是否会在同一笔交易上叠加征收，截至本文发布尚无官方澄清——我们把这一点明确写下。经门户提交申请本身的费用同样尚未公布。

处罚与整改期限

该法的惩戒条款十分严厉：提供不实或误导信息以致取得所有权者，罚款最高可达1000万里亚尔；另可按违规所涉物权价值的5%处以罚款，并可责令违规者出售该不动产（《经济报》；《祖国报》）。据媒体对细则的报道，违规行为在处罚适用前可获10天至180天不等的整改期限（「新闻24」Akhbaar24）；企业若发生5%或以上股权变动而未在法定期限内报告，将面临梯度递进的处罚（《祖国报》）。监管信号非常清楚：大门是敞开的，但披露的准确性绝非走形式——它是所有权本身得以存续的条件。

哪些尚未公布——坦率说明

作为参考读物的诚实底线，是把「我们知道的」限定在「已经正式颁布的」。截至2026年7月4日，以下事项尚无官方细节出台：

• 经「沙特房地产」官方门户提交或审核申请的费用尚未公布。
• 申请处理时限尚未公布。
• 完整的详细材料清单——包括是否要求非居民个人提供资金证明或设定物业价值下限——尚未正式发布；部分网站流传的相关数字并无依据。
• 新法框架下非沙特人的不动产融资与抵押规则尚未公布。
• 门户如何具体对待特殊居留许可（Premium Residency）持有人——是否有别于居民身份的独立路径——官方尚未细化说明。
• 非营利机构的详细管理规则及其专项审批，在现有报道中尚未展开。
• 各区域的持有比例上限与用益权期限尚无汇总形式的公开发布；相关信息以逐区方式经门户官方地图提供（沙特房地产总局）。
• 四大城市之外实际开放了哪些区域——包括吉赞等地区——公开来源尚未刊出细节，唯一依据仍是门户上持续更新的官方地图。

这些细节的缺位，与其说是制度的漏洞，不如说是一套新立法框架落地运行的自然阶段。但对正在做规划的人而言，知道这些空白至关重要：凡未经正式颁布的，都不应作为决策依据。

任何一步之前的黄金法则：看区域，不看城市

我们在细则与地理范围一文中确立的原则，在申请阶段更显重要：仅凭城市名称不能说明任何问题。准许持有的地理范围文件由内阁决定颁布，覆盖利雅得、吉达、麦加、麦地那以及沙特其他城市与省份的持有区域，并配有具体地点的地图，载明准许比例、物权类型、准许期限与各项管控（沙特房地产总局）。据房地产专业媒体报道，该文件包含约170个区域，集中于上述四城（Amlak）；另据媒体对该文件的报道，位于沙特边境地带的城市、村庄与地块禁止非沙特人持有。实操结论只有一条：在做出任何财务承诺之前，务必在门户官方地图上核对物业的精确位置——不看城市名称，不看项目广告，也不听中介之言。

三点结论收束全文。其一：持有的程序性架构已经齐备——法律已生效、细则已公布、区域地图已公开、且有唯一门户将申请与不动产产权登记直接打通。其二：已公布的成本有明确上限——既有的5%房地产交易税，加上细则在四城核定的2%新费用，后者受不超过5%的法定上限约束；二者是否叠加于同一笔交易，仍待官方澄清。其三：剩余的空白——处理时限、融资规则、四城之外的区域细节——应对之道是在任何承诺之前直接在官方门户核实，而不是依赖市面流传的报道；我们已经看到，这些报道如何把比例与日期混为一谈。

目前已批准的区域集中在四大城市，而该文件以官方决定颁布，日后仍可循同一路径更新。对以更宽视野解读这一阶段的读者而言——红海之滨正有新目的地成形，例如泽安目的地开发公司在吉赞打造的「泽安滨海」——我们网站上的《非沙特人不动产所有权法》（M/14）参考指南与「投资」页面，可为理解制度框架与市场走向提供更深层的语境；而「沙特房地产」官方门户上的官方地图，永远是判定任何区域的最终依据。

声明：本文为一般性介绍资料，不构成法律或投资建议，亦不能替代在完成任何不动产交易之前向官方机构与专业人士进行的核实。

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