تملك غير السعوديين للعقار في السعودية: الفئات المؤهلة وخطوات التقديم

دليل إجرائي مرجعي: من يحق له التملك اليوم، وكيف يقدَّم الطلب عبر بوابة «عقارات السعودية» خطوة بخطوة، وما الذي أُعلن وما الذي لم يصدر بعد — حتى 4 يوليو 2026.

نعم — باب تملّك غير السعوديين للعقار في المملكة مفتوح الآن فعليًا، والتقديم متاح عبر قناة رسمية واحدة لا غير: بوابة «عقارات السعودية» التابعة للهيئة العامة للعقار. المقيم النظامي داخل المملكة يقدّم طلبه مباشرة عبر البوابة برقم إقامته، ويجري التحقق من أهليته آليًا بمسار رقمي كامل. والفرد غير المقيم يبدأ رحلته من ممثليات المملكة وسفاراتها في الخارج بإصدار هوية رقمية قبل استكمال طلبه إلكترونيًا. أما الشركات والكيانات غير السعودية فتتسجّل أولًا لدى وزارة الاستثمار وتحصل على الرقم الوطني الموحد قبل بدء إجراءات التملك (الهيئة العامة للعقار). هذه هي الإجابة المباشرة؛ أما التفاصيل — ومواضع ما لم يُعلن بعد — فهي موضوع هذه المقالة.

قبل الدخول في الخطوات، لا بد من ضبط التسلسل الزمني الذي تخلط فيه كثير من التغطيات. استقبال الطلبات عبر بوابة «عقارات السعودية» بدأ مع نفاذ النظام في 22 يناير 2026 (الهيئة العامة للعقار)، وما جرى يوم 23 يونيو 2026 حدثان متزامنان لا حدث واحد: موافقة مجلس الوزراء على اللائحة التنفيذية للنظام وعلى وثيقة النطاقات الجغرافية (وكالة الأنباء السعودية)، ثم إعلان الهيئة العامة للعقار استقبال طلبات التملك عبر البوابة. وبهذين الحدثين اكتمل الإطار الذي يجعل التملك قابلًا للتنفيذ داخل نطاقات معلنة ومحددة. وقد فصّلنا اللائحة والنطاقات وما تغيّر في يونيو 2026 في مقال مستقل على «رؤى» بعنوان «اللائحة التنفيذية والنطاقات الجغرافية لتملك غير السعوديين للعقار: ما الذي تغيّر في يونيو 2026؟» — هذه المقالة تكمله ولا تكرره: هنا نجيب عن السؤال العملي: من يحق له التقديم اليوم؟ وكيف يقدَّم الطلب خطوة بخطوة؟ وما المعلوم وما الذي لم يصدر بعد؟

خط زمني موجز: كيف وصلنا إلى مرحلة التقديم

• صدور «نظام تملك غير السعوديين للعقار» المحدَّث بالمرسوم الملكي رقم (م/14)، في خمس عشرة مادة (البوابة القانونية بوزارة العدل وتغطيات صحفية متطابقة).
• نشر النظام في الجريدة الرسمية (أم القرى)، على أن يُعمل به بعد 180 يومًا من نشره (الاقتصادية).
• بدء نفاذ النظام رسميًا، وإعلان الهيئة العامة للعقار استقبال طلبات التملك عبر بوابة «عقارات السعودية» (الهيئة العامة للعقار).
• موافقة مجلس الوزراء على اللائحة التنفيذية — خمس عشرة مادة تتناول إجراءات تملك الأفراد والشركات والكيانات غير الربحية — وعلى وثيقة النطاقات الجغرافية (وكالة الأنباء السعودية)، مع إعلان الهيئة العامة للعقار استقبال طلبات التملك ضمن النطاقات المعتمدة، وتشكيل لجنة إشرافية تضم 13 جهة حكومية لمتابعة التنفيذ وقياس الأثر (وكالة الأنباء السعودية).
• نشر اللائحة التنفيذية في أم القرى، وظهور تفاصيل الرسوم والإعفاءات وشروط الأفراد في التغطيات الصحفية للنص المنشور (الوطن).

ولاكتمال الدقة: كانت الهيئة العامة للعقار قد صرّحت في 22 يناير 2026 بأن وثيقة النطاقات ستصدر خلال الربع الأول من 2026 (أرقام)، غير أن الإقرار الفعلي جاء في 23 يونيو 2026 — أي بعد الموعد المعلن بنحو ربع كامل. نُثبت ذلك لا تشكيكًا، بل لأن قراءة هذا الملف تستوجب التمييز الدائم بين ما أُعلن كنية وما صدر كقرار. والقاعدة نفسها تسري على أي قائمة «مشاريع مسموح التملك فيها» لا تصدر من الخريطة الرسمية؛ فقد أكد المتحدث الرسمي للهيئة تيسير المفرج في يناير أن كل ما تُدوول حينها في هذا الباب لم يكن معلنًا رسميًا (أرقام).

من يحق له التملك الآن؟ الفئات الثلاث

الفئات المؤهلة المعلنة رسميًا ثلاث: المقيمون داخل المملكة، وغير المقيمين من الأفراد خارجها، والشركات والكيانات غير السعودية (الهيئة العامة للعقار). ويشمل النظام المحدَّث ضمن المستفيدين الشركات الأجنبية والكيانات غير الربحية والشركات السعودية ذات رأس المال الأجنبي (الاقتصادية). ولكل فئة مسار تقديم مختلف ومتطلبات مختلفة.

أولًا: المقيمون داخل المملكة

المقيم النظامي هو صاحب أقصر الطرق: يقدّم مباشرة عبر بوابة «عقارات السعودية» برقم الإقامة، ويجري التحقق من أهليته آليًا بمسار رقمي كامل دون خطوات ورقية (الهيئة العامة للعقار). وبحسب التغطيات الصحفية المتطابقة للنظام واللائحة، يحق للمقيم إقامةً نظامية تملّك عقار سكني واحد لغرض السكن الخاص حتى خارج النطاقات الجغرافية المعتمدة، باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة اللتين تخضعان لقيد خاص (الجزيرة نت).

ثانيًا: الأفراد غير المقيمين (من خارج المملكة)

المستثمر الفرد المقيم خارج المملكة لا يبدأ من البوابة، بل من سفارات المملكة وممثلياتها في الخارج: عليه أولًا إصدار هوية رقمية معتمدة، ثم استكمال طلب التملك إلكترونيًا عبر البوابة (الهيئة العامة للعقار). وحدّدت اللائحة التنفيذية — بحسب ما نشرته الصحف عن نصها المنشور في أم القرى — ثلاثة شروط للأفراد: هوية رقمية معتمدة من وزارة الداخلية، وفتح حساب بنكي داخل المملكة باسم المتملّك، ورقم اتصال سعودي مرتبط بالهوية الرقمية (الوطن).

ثالثًا: الشركات والكيانات غير السعودية

الشركات والكيانات غير السعودية التي لا وجود قائمًا لها في المملكة تبدأ من وزارة الاستثمار: التسجيل عبر منصة «استثمر في السعودية» والحصول على الرقم الوطني الموحد الذي يبدأ بـ700، قبل بدء أي إجراء تملك (الهيئة العامة للعقار). وتلتزم الشركة بالإفصاح الكامل عن ملاكها المباشرين وغير المباشرين، وبإبلاغ وزارة الاستثمار خلال 15 يومًا عند انتقال ملكية 5% أو أكثر من حصصها (الوطن). أما الكيانات غير الربحية فتسجّل لدى المركز الوطني لتنمية القطاع غير الربحي (الهيئة العامة للعقار؛ الوطن)، وتفاصيل ضوابطها الخاصة لم تُفصَّل بعد في المتاح من التغطيات.

ويبقى قيد المدينتين المقدستين قائمًا فوق كل ما سبق: التملك في مكة المكرمة والمدينة المنورة مقصور على الشركات السعودية والأفراد المسلمين من داخل المملكة وخارجها، وداخل نطاقات محددة فقط (الهيئة العامة للعقار). وبحسب قراءة الآلية بعد صدور اللائحة، يشمل ذلك المسلمين غير السعوديين سواء كانوا حاملي هوية مقيم أو إقامة مميزة أو مستثمرين من الخارج (الجزيرة نت).

القناة الرسمية الوحيدة: بوابة «عقارات السعودية»

لا توجد قناة تقديم أخرى. بوابة «عقارات السعودية» التابعة للهيئة العامة للعقار هي القناة الرسمية الوحيدة، وتتيح للمتقدم أربع وظائف مترابطة: التحقق من الأهلية، والاطلاع على مسارات التملك والفرص العقارية المعتمدة، وتقديم الطلب وتتبعه، وذلك بربط مباشر مع نظام التسجيل العيني للعقار (الهيئة العامة للعقار). وعلى البوابة نفسها تُعرض خريطة النطاقات للعموم، مبينةً لكل نطاق نسب التملك المسموح بها وأنواع الحقوق العينية ومدد الانتفاع والضوابط — فالنسب القصوى تُحدد نطاقًا بنطاق ولا توجد نسبة واحدة معلنة لكل المدن (الهيئة العامة للعقار). وأتاحت الهيئة قناتي دعم رسميتين للبوابة: البريد الإلكتروني Saudiproperties@rega.gov.sa والهاتف 920017183 (الهيئة العامة للعقار). أي جهة تعرض «تقديمًا نيابيًا» خارج هذا المسار أو تدّعي قنوات موازية فهي تتحدث عن شيء لا وجود له في الإطار المعلن.

خطوات التقديم عمليًا: ثلاثة مسارات

مسار المقيم

1. الدخول إلى بوابة «عقارات السعودية» برقم الإقامة؛ يجري التحقق من الأهلية آليًا (الهيئة العامة للعقار).
2. التحقق من موقع العقار المستهدف على خريطة النطاقات الرسمية المتاحة للعموم على البوابة — بالموقع الدقيق لا باسم المدينة أو الحي (الهيئة العامة للعقار).
3. تقديم الطلب إلكترونيًا وتتبع حالته عبر البوابة نفسها.
4. إتمام التصرف بالمتطلبات العامة: تسجيل العقار في السجل العقاري، والإفصاح الكامل عن البيانات المرتبطة بالعملية، وحصر الدفع بوسائل إلكترونية معتمدة من البنك المركزي السعودي (الجزيرة نت؛ الوطن).

مسار الفرد غير المقيم

1. إصدار هوية رقمية معتمدة عبر ممثليات المملكة وسفاراتها في الخارج — هذه نقطة البداية الإلزامية (الهيئة العامة للعقار).
2. تفعيل الهوية الرقمية عبر منصة نفاذ للدخول إلى الخدمات الإلكترونية (الهيئة العامة للعقار)، ثم استيفاء شروط اللائحة الثلاثة بحسب التغطيات الصحفية: الهوية الرقمية المعتمدة من وزارة الداخلية، وحساب بنكي داخل المملكة باسم المتملّك، ورقم اتصال سعودي مرتبط بالهوية (الوطن).
3. التحقق من أن العقار المستهدف يقع داخل نطاق معتمد عبر الخريطة الرسمية على البوابة.
4. استكمال طلب التملك إلكترونيًا عبر بوابة «عقارات السعودية» وتتبعه.
5. إتمام التصرف بالمتطلبات العامة نفسها: التسجيل في السجل العقاري، والإفصاح، والدفع الإلكتروني المعتمد (الجزيرة نت؛ الوطن).

مسار الشركات والكيانات

1. التسجيل لدى وزارة الاستثمار عبر منصة «استثمر في السعودية» والحصول على الرقم الوطني الموحد (700) — قبل أي إجراء تملك (الهيئة العامة للعقار).
2. الإفصاح الكامل عن الملاك المباشرين وغير المباشرين وتعيين ممثل نظامي (الوطن).
3. تقديم طلب التملك عبر بوابة «عقارات السعودية» ضمن النطاقات المعتمدة.
4. الالتزام المستمر بعد التملك: إبلاغ وزارة الاستثمار خلال 15 يومًا عند انتقال ملكية 5% أو أكثر من الحصص (الوطن).

الرسوم: ثلاثة أرقام إياك أن تجمعها

أكثر الأخطاء شيوعًا في تغطيات هذا الملف هو دمج ثلاثة مبالغ مختلفة في رقم واحد. الصورة الدقيقة كالتالي:

• ضريبة قائمة قبل النظام أصلًا، وتنطبق على الصفقات في السوق عمومًا، وهي مستقلة تمامًا عن الرسم الجديد (الجزيرة نت).
• النظام يفرض رسمًا على قيمة تصرف غير السعودي بالحقوق العينية على العقار بما لا يزيد على 5% — هذا حد أعلى نظامي لا نسبة تطبيق (الجزيرة نت).
• حددت اللائحة التنفيذية رسم التصرفات لغير السعوديين بنسبة 2% في مدن الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة، بحسب ما نشرته الصحف عن اللائحة (الوطن).

ومنحت اللائحة إعفاءً كاملًا من الرسم في عشر حالات، منها: العقارات الناتجة عن قسمة التركات، والصادرة بأحكام قضائية نهائية، ونزع الملكية للمصلحة العامة، والتبرع للأوقاف أو الجهات الاعتبارية العامة، ورد العقار لمالكه السابق خلال 180 يومًا بشروط، والنقل من فرد إلى شركة يملك جميع حصصها، وبيع وحدات ناتجة عن تطوير أرض مملوكة لأجنبي (الوطن). أما سؤال ما إذا كان الرسم الجديد وضريبة التصرفات يجتمعان على الصفقة نفسها، فلم يصدر فيه توضيح رسمي حتى تاريخ نشر هذه المقالة — ونثبت ذلك صراحة. كما لم تُعلن رسوم تقديم الطلب نفسه عبر البوابة.

العقوبات ومهل التصحيح

الجانب الجزائي من النظام حازم: غرامة تصل إلى 10 ملايين ريال لمن يقدّم معلومات غير صحيحة أو مضللة تؤدي إلى التملك، وغرامة بنسبة 5% من قيمة الحق العيني محل المخالفة، مع إمكانية إلزام المخالف ببيع العقار (الاقتصادية؛ الوطن). وبحسب التغطيات الصحفية للائحة، تُمنح المخالفات مهل تصحيح تتراوح بين 10 أيام و180 يومًا قبل تطبيق الجزاءات (أخبار 24)، وتواجه الشركات التي يتغير 5% أو أكثر من ملكيتها دون إبلاغ خلال المهلة النظامية عقوبات متدرجة (الوطن). الرسالة التنظيمية واضحة: الباب مفتوح، ودقة الإفصاح ليست إجراءً شكليًا — بل شرط بقاء الملكية نفسها.

ما الذي لم يُعلن بعد — بصراحة

من أمانة المرجعية أن نحدّ ما نعرفه بما صدر فعلًا. حتى 4 يوليو 2026، لم تصدر تفاصيل رسمية في المسائل التالية:

• رسوم تقديم الطلب أو دراسته عبر بوابة «عقارات السعودية» لم تُعلن.
• المدد الزمنية لمعالجة الطلبات غير معلنة.
• القائمة التفصيلية الكاملة للمستندات — ومنها أي اشتراط لإثبات ملاءة مالية أو حد أدنى لقيمة العقار للفرد غير المقيم — لم تصدر رسميًا، وما يتداوله بعض المواقع من أرقام في هذا الباب غير مسند.
• قواعد التمويل العقاري والرهن لغير السعوديين ضمن النظام الجديد لم تُعلن.
• آلية تعامل البوابة مع حاملي الإقامة المميزة تحديدًا — وهل لهم مسار مستقل عن هوية مقيم — لم تُفصَّل رسميًا.
• الضوابط التفصيلية للكيانات غير الربحية وموافقاتها الخاصة لم تُفصَّل في التغطيات المتاحة.
• النسب القصوى للتملك ومدد الانتفاع لكل نطاق لم تُنشر إعلاميًا بشكل مجمّع؛ وهي متاحة نطاقًا بنطاق عبر الخريطة الرسمية على البوابة (الهيئة العامة للعقار).
• النطاقات المفتوحة فعليًا خارج المدن الأربع الكبرى — بما في ذلك مناطق مثل جازان — لم تُنشر تفاصيلها في المصادر المتاحة، ويبقى المرجع الوحيد الخريطة الرسمية المحدثة على البوابة.

غياب هذه التفاصيل ليس ثغرة في النظام بقدر ما هو مرحلة طبيعية في تنزيل إطار تشريعي جديد على أرض التشغيل. لكن معرفتها ضرورية لمن يخطط: ما لم يصدر رسميًا لا يُبنى عليه قرار.

القاعدة الذهبية قبل أي خطوة: النطاق لا المدينة

المبدأ الذي أسسناه في مقال اللائحة والنطاقات يزداد أهمية في مرحلة التقديم: اسم المدينة وحده لا يكفي. وثيقة النطاقات الجغرافية تصدر بقرار من مجلس الوزراء وتشمل نطاقات التملك في الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة وسائر مدن المملكة ومحافظاتها، مع خرائط لمواقع محددة تتضمن النسب المسموح بها وأنواع الحقوق ومدد السماح والضوابط (الهيئة العامة للعقار). وبحسب التغطيات العقارية المتخصصة، اشتملت الوثيقة على قرابة 170 نطاقًا تتركز في المدن الأربع (أملاك)، فيما يُمنع تملك غير السعوديين في المدن والقرى والمساحات الواقعة ضمن النطاق الحدودي للمملكة بحسب التغطيات الصحفية للوثيقة. والعبرة عملية: قبل أي التزام مالي، يُتحقق من الموقع الدقيق للعقار على الخريطة الرسمية في البوابة — لا من اسم المدينة، ولا من إعلان مشروع، ولا من وسيط.

وثلاث خلاصات تجمع هذا الملف. أولًا: البنية الإجرائية للتملك اكتملت — نظام نافذ، ولائحة منشورة، وخريطة نطاقات علنية، وبوابة واحدة تربط الطلب بالتسجيل العيني للعقار. ثانيًا: الكلفة المعلنة محددة السقف — ضريبة تصرفات قائمة بنسبة 5%، ورسم جديد حددته اللائحة بنسبة 2% في المدن الأربع ضمن سقف نظامي لا يتجاوز 5%، مع بقاء مسألة اجتماعهما على الصفقة الواحدة دون توضيح رسمي. ثالثًا: ما تبقى من فراغات — مدد المعالجة، والتمويل، وتفاصيل النطاقات خارج المدن الأربع — يُدار بالتحقق المباشر من البوابة الرسمية قبل أي التزام، لا بالبناء على التغطيات المتداولة التي رأينا كيف تخلط بين النسب والتواريخ.

النطاقات المعتمدة اليوم تتركز في المدن الأربع الكبرى، والوثيقة تصدر بقرار رسمي وتبقى قابلة للتحديث بالطريق نفسه. ولمن يقرأ هذه المرحلة بمنظور أوسع — حيث تتشكل وجهات جديدة على البحر الأحمر مثل «واجهة زان البحرية» التي تطورها زان لتطوير الوجهات في جازان — يقدّم دليلنا المرجعي لنظام تملك غير السعوديين للعقار (م/14) وصفحة «الاستثمار» على موقعنا سياقًا أعمق لقراءة الإطار النظامي واتجاه السوق، مع بقاء الخريطة الرسمية على بوابة «عقارات السعودية» هي الفيصل دائمًا في أي نطاق.

تنبيه: هذه المقالة مادة تعريفية عامة، ولا تعد استشارة قانونية أو استثمارية، ولا تغني عن التحقق من الجهات الرسمية والمختصين قبل إتمام أي تصرف عقاري.

↑العودة إلى الأعلى