非沙特人不动产所有权的实施细则与地理范围：2026 年 6 月有何变化？

2026 年 6 月 23 日，部长会议批准了《非沙特人不动产所有权制度实施细则》，同时批准了非沙特人可在其中持有不动产的地理范围。这标志着该修订后制度的实施框架趋于完整——已界定了规范置业之旅的地点、权利、要求与流程。（沙特通讯社 SPA）

但这项批准并不意味着所有权在每座城市、对每一类受益人都以相同方式开放；可获得的可能性会因不动产所在位置、地理范围、买方身份，以及拟取得的不动产权利类型而有所不同。因此，对该制度的任何正确解读都始于两个基本问题：谁是置业申请人？不动产位于何处？

部长会议批准了什么？

此次批准包含两个相互关联的要素：

• 实施细则，阐明了登记、披露与合规方面的要求、流程与机制。
• 地理范围，划定了非沙特人可在其中持有不动产或取得某些不动产权利的地点。

据房地产总局（REGA）介绍，所批准的框架界定了所有权地点、不动产权利类型、受规范的比例与用益期限，以及与各情形相关的要求与流程。该总局还说明，有限的地理范围被用作一种工具，以规范房地产增长，并将机会与城市的需求及其增长能力相衔接。（房地产总局 REGA）

这在实践中意味着，仅知道城市名称并不足以做出置业决定。因为同一座城市内既可能存在已获批准的范围，也可能存在未被纳入的范围；即便在同一范围内，可获得的权利也可能因受益人类别和不动产性质而有所不同。

哪些人被纳入置业路径？

官方指南将受益人划分为清晰的路径，涵盖在沙特境内的居民、高级居留（特权居留）持有人、非居民、海湾合作委员会成员国公民、非沙特公司、非沙特非营利实体，以及由相关规范条款界定的某些法人。

这些类别所享有的权利并不一致。例如，居民的路径不同于非居民；高级居留持有人可能依据高级居留制度而享有为其规定的权利；而公司与实体则须遵守专门适用于其的登记、披露与法定代表要求。

因此，不应依赖诸如「非沙特人能否置业？」这样的笼统答案。更确切的问题是：

这个人或这个实体，以此种身份，能否在此地点、以此类权利持有此项不动产？

地理范围起什么作用？

地理范围是新制度的核心支点；它不仅界定地点，还与可获得的权利类型及其特定要求相关联。

房地产总局（REGA）说明，所批准的范围兼顾了城市发展的需求、城市承载房地产发展的能力，以及具有宗教与监管特殊性的地点之特性，其中首要的是麦加（Makkah）与麦地那（Madinah）。（房地产总局 REGA）

官方指南表明，在麦加与麦地那的所有权受专门框架约束，且在两地的所有权仅限于穆斯林，并须在有限的范围内进行，部分条款会因受益人类别与权利类型而有所不同。

因此，必须就不动产本身在官方地图或官方服务中加以核验，而不能仅满足于宣称某个项目或某个邻近街区位于被纳入的城市之内。

马萨尔目的地（Masar Destination）：近期的落地范例

2026 年 6 月 24 日，乌姆古拉开发与建设公司（Umm Al-Qura Development & Construction）宣布，其「马萨尔目的地」项目依据该制度、其实施细则及相关所有权规则的规定，被纳入非沙特人可在麦加市内持有不动产的地理范围之列。（沙特证券交易所 Saudi Tadawul）

该公司指出，预计这一进展将有助于扩大有资格受益于项目内投资机会的投资者基础，同时强调目前尚无法确定其财务影响。（沙特证券交易所 Saudi Tadawul）

这一范例的重要性在于，它展示了地理范围如何从一般性的监管框架过渡到与特定项目相关联的落地应用。但这并不意味着麦加内的所有项目都自动开放，或对所有买方而言所有权条件都完全一致。

如何开启置业之旅？

这一旅程始于确定受益人类别，继而核验地理范围、准备基本要求、选定不动产、通过官方渠道提交申请，直至完成不动产登记手续。

依据所属类别，这一旅程包括：

• 核验身份或完成法定登记。
• 在要求时提供银行账户与联系号码。
• 披露所要求的数据与信息。
• 核验不动产是否位于已获批准的范围之内。
• 在该服务适用时签发资格证书。
• 完成购买并缴纳应付的费用与税款。
• 完成产权转移、所有权过户，并在不动产登记簿中确权登记。

该总局还强调，受益人的旅程与「沙特房地产」门户、不动产登记簿、电子支付方式，以及披露与合规机制相关联，从而增强透明度并维护交易方的权利。（房地产总局 REGA）

非居民有哪些专门要求？

官方指南说明，作为非沙特人且非居民的自然人，在置业或取得某些物权之前，需要获得数字身份、在沙特境内以本人名义开立银行账户，并签发一个以本人名义、且与其数字身份相关联的沙特联系号码。

至于非沙特公司与实体，则须遵守不同的要求，可能包括向主管机构登记、披露直接与间接的所有者或控制人、指定法定代表、在沙特境内开立银行账户，以及在法定期限内报告某些重大变更。

这些要求表明，资格核验应当先于最终谈判或支付任何不可退还的款项。

在选定不动产之前应核验什么？

在做出购买决定之前，建议核验五个相互关联的要素：

1. 受益人类别置业申请人是居民、非居民、高级居留持有人、海湾公民、公司，还是其他实体？
2. 不动产位置不动产是否确实位于已获批准的地理范围之内？
3. 权利类型可获得的是完全所有权、用益权，还是其他物权？
4. 不动产用途不动产是住宅、商业、工业，还是用于其他目的？可获得的可能性会因用途与类别的不同而有所差异。
5. 登记状态不动产是否已完成物权登记，其在不动产登记簿中的数据、权利与义务是否清晰？

不应将营销广告或中介陈述视为对这些要素进行官方核验的替代。

这项制度对房地产市场意味着什么？

房地产总局（REGA）认为，实施细则与地理范围的批准增强了市场的可信度、交易的清晰度与房地产的平衡，并将投资机会与城市发展的路径及城市需求相衔接。（房地产总局 REGA）

但其影响不会在所有地点或所有板块都一致。位于已获批准范围之内、配备清晰文件、并拥有适合合资格类别之房地产产品的项目，可能更有利于受益于投资者基础的扩大。至于实际的财务影响，则取决于各项目的特性、需求规模、产品质量及其推出时机；这也体现在「马萨尔目的地」公告对目前确定财务影响所持的审慎态度上。（沙特证券交易所 Saudi Tadawul）

结语

实施细则与地理范围的批准，并没有把置业之旅简化为一个非此即彼的决定，而是将其转入一条更为具体、建立在以下基础之上的路径：

• 受益人类别。
• 不动产位置。
• 权利类型。
• 法定要求。
• 通过官方渠道核验。
• 在不动产登记簿中登记。

如需获取完整细节，包括各类别矩阵、一般性要求，以及居民、非居民、公司与实体的路径，请参阅《非沙特人不动产所有权完整指南》。

提示：本文为一般性介绍材料，不构成法律或投资咨询，亦不能替代在完成任何不动产处置之前向官方机构与专业人士进行核实。

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