非沙特人置业的地理范围：制度如何真正运作，吉赞究竟处于什么位置？

这套法律框架并不把城市分为“开放”与“禁止”两类；它核定的是城市内部的具体地块，资格核验以每处房产为单位。这篇程序性解读逐层拆解“边境城市禁购”之说，绘制买家类别及其路径图，并精确界定吉赞今天所处的位置。

先说结论：《非沙特人不动产所有权法》中不存在任何“禁购城市”清单，也没有任何条款将边境城市——包括吉赞——排除在置业范围之外。该法的运行逻辑与网上流传的许多内容恰好相反：非沙特人可以在经沙特内阁以决议核定的地理范围内取得不动产，这些范围以城市内部具体地块的地图形式划定；凡未被纳入已核定范围的区域，非沙特人不得在其中持有——但存在若干经过审慎设计的例外情形，下文将逐一说明。因此，“我所在的城市是允许还是禁止？”这个问题本身在结构上就问错了；正确的问题是：“这一处具体房产是否位于已核定的范围之内？可取得何种权利、比例上限多少、期限多长？”——而这个问题，「沙特房地产」官方门户会针对每一处房产单独给出答案（沙特房地产总局）。本文将逐步拆解这一流传甚广的说法，绘制买家类别及其路径图，精确界定吉赞现状中已确认与尚无官方定论的部分，最后以可操作的实务步骤收尾，让你清楚明天该做什么。

我们在此前的文章《非沙特人不动产所有权的实施细则与地理范围：2026 年 6 月有何变化？》中，已详细解读了沙特内阁批准实施细则并于 2026 年 6 月 23 日核定地理范围的含义，以及为什么“仅凭城市名称说明不了任何问题”。本文在那篇文章的基础上继续推进而非重复：我们把同一原则应用到投资者问得最多的情形——那些仅因地理位置就被流传内容贴上“禁购”标签的城市。

地理范围如何真正运作：正面核定，而非禁购清单

依据第 M/14 号王室法令颁布的该法第二条规定，由沙特内阁——根据沙特房地产总局董事会的提议并经经济与发展事务委员会同意——确定“非沙特人可持有不动产的地理范围”、可取得的物权类型、范围内非沙特人持有比例的上限，以及取得用益权的最长期限（法律文本，第二条）。沙特内阁于 2026 年 6 月 23 日批准的那份文件，正是严格按此思路制定的：以具体地块的地图，标明各范围内准许的持有比例、可取得的权利类型、准许期限及各范围的配套管控要求（沙特通讯社）。

这一机制——按地图和具体地块核定，而非按城市核定——带来三个实际结论，应当成为你阅读任何流传内容时的判断准绳：

1. 城市名称说明不了任何问题无论正面还是反面都是如此。一座城市出现在新闻里，不代表城内每处房产都可购买；一座城市未被提及，也不等于对它存在明文禁令。法律上的基本单元是城市内部经核定的范围，而不是城市本身。
2. 持有条件因范围而异沙特全国并不存在统一公布的持有比例或统一的用益权期限；每个范围都有各自的比例、权利与期限，载明于文件的地图之中（沙特通讯社）。投资决策应建立在具体范围的条件之上，而非某条笼统原则。
3. 未被纳入是一种程序状态，而非明文禁令凡未被纳入已核定范围的区域，非沙特人不得在其中持有不动产（下文所列例外情形除外）——但这是“尚未核定”带来的结构性结果，而非一条点名禁止的条款。而且，核定现有范围所用的法律工具（内阁决议）本身，也正是未来任何新增核定所要使用的工具。

“边境城市＝禁购”的说法从何而来？

通读已公布的法律全文，你找不到任何一条明文将“边境城市”排除在置业范围之外的条款（第 M/14 号法律文本）。这一流传甚广的说法，源自三件彼此独立的事被混为一谈：

1. 与高级居留框架的混淆高级居留体系下的“不动产持有人居留”产品，将麦加、麦地那两城及边境地区排除在其置业权益之外（高级居留中心）。这是一个独立于第 M/14 号法律且早于该法的框架，其条件是一款居留产品的条件，而非一部所有权法的条文。把它的排除规定移植到新法之中、当作新法条文来传播，正是许多网页所犯错误的核心。
2. 文件出台前的信息真空从 2026 年 1 月法律生效到同年 6 月范围文件出台，这段真空期被各种非官方的流传清单填满——以至于沙特房地产总局官方发言人在 2026 年初、文件出台之前明确表示，“所有关于准许购买的住宅或商业项目的流传说法，均未经官方宣布”（沙特房地产总局）。大量给城市分类贴标签的内容正写于那个时期，且此后从未更新。
3. 对范围逻辑的反向解读当某座城市没有出现在流传清单中，有人便将其解读为对该城的刻意禁令。这个差别绝非咬文嚼字：明文禁令是一份只能通过修法才能改变的封闭清单；而未被纳入只是一种程序状态，一纸核定决议即可改变——对做多年期规划的人而言，这是本质区别。

一条方法论准则即可廓清所有这些混淆，一句话说完：每一项限制都应归入其所属的框架——高级居留的限制属于其产品本身，法律条款须从法律文本中读取，地理范围则须以核定文件及其官方门户为准。

类别路径图：谁能买什么，在哪里买？

继“禁购城市”之后，第二个常见错误是把所有人当作同一类别。该法及其相关框架实际划出了四条彼此不同的路径，此外还有麦加、麦地那这一特殊的第五种情形，下一节将专门讨论；在追问任何城市之前，第一步是先确定你自己属于哪一类：

1. 已核定范围内的非沙特人非沙特籍个人（无论是否在沙特居留）、非沙特企业与实体以及非营利实体，均可在已核定范围内持有不动产并取得相应权利，具体管控要求因类别而异；全部手续均可通过「沙特房地产」官方门户在线办理（沙特房地产总局）。
2. 范围之外的合法居留者：一套自住房的权利该法第二条（第 3 款）允许在沙特合法居留的非沙特自然人，在划定的地理范围之外持有一套供本人居住的房产，麦加、麦地那两城除外（法律文本）。这一条同时也推翻了另一个方向的绝对论断——“范围之外一律不得持有”：未被纳入范围的城市，对以自住为目的的居留者而言并非完全关闭。
3. 海湾合作委员会成员国公民：本就不在范围体系之内该法第五条规定，不影响海合会成员国公民在成员国持有不动产的既有规定（法律文本，第五条）；海合会公民适用早于第 M/14 号法律的独立规定，在自住与投资购房方面待遇接近沙特公民——但麦加、麦地那两城辖区内的不动产除外，且须在登记后四年内完成土地建设或投入使用（海合会成员国公民不动产持有规定——内阁专家局）。
4. 沙特公民：完全不在该法范围之内该法仅针对非沙特人；沙特公民在吉赞及全国各地区的不动产持有，既不受该法约束，也与其地理范围毫无关系（法律文本——适用范围）。

麦加与麦地那：恰恰印证规则的特例

沙特最具特殊地位的两座城市，适用的并非绝对禁令，而是“限定主体＋划分类别＋指明地块”的管理方式。该法第二条将麦加、麦地那两城内的不动产持有限定于“穆斯林自然人”；沙特房地产总局官方发言人也确认，两城内的持有仅限沙特企业以及来自沙特境内外的穆斯林个人（法律文本＋沙特房地产总局）。两城还被明确排除在居留者“范围外一套自住房”权利之外；而据媒体对核定文件的报道，两城内部甚至列有具名的准许范围。

论证的关键正在于此：如果连最敏感的城市都以公开的限定条款和具名地块来管理，那么在没有任何法律文本的情况下给另一座城市贴上“禁购”标签，就是在给法律做加法，而不是在解读法律。

吉赞今天处于什么位置？

现有资料能够证实的

多家本地媒体对核定文件的报道——转引自「沙特房地产」官方门户——将下列区域列入准许范围：巨型项目（NEOM、阿玛拉、红海项目），若干经济特区——其中包括吉赞经济特区、拉斯海尔以及阿卜杜拉国王经济城，还有全国十三个行政区内的具体地块，以及利雅得、吉达、欧拉乃至麦加、麦地那城内的具名范围（据媒体对核定文件的报道）。也就是说，按这些报道，吉赞之名已经由其经济入口出现在范围文件之中——仅此一点，就足以推翻“边境城市天然禁购”的说法。

但严谨要求我们给出一个认真读者不应跳过的提醒：“吉赞经济特区”是一个边界明确的工业与物流经济实体，它既不是吉赞市，也不是吉赞的滨海岸线。如果有人看到经济特区被纳入，便推而广之地认为整座城市都已放开，那就恰恰犯了本文所拆解的那个错误的镜像版本：用城市名称代替具体范围来推理。

尚无官方定论的

截至本文发布之日，公开渠道中既没有任何官方文本核定吉赞市区内部的准许范围，也没有任何官方文本将其排除；媒体流传的清单可能并不完整，且彼此之间存在出入。因此，你在这里既不会读到吉赞“已获准对外籍开放”，也不会读到它“已被排除”——因为这两种说法都缺乏可查证的官方依据。唯一具有法律效力的确认方式，是通过「沙特房地产」官方门户逐一核验每处具体房产：该门户是展示准许范围、受理置业申请、核验合规性的官方指定平台，并与不动产产权登记制度直接衔接（沙特房地产总局）。

完全不受影响的

• 沙特公民在吉赞的不动产持有：完全不在该法及其范围体系之内——上述一切与之无关（法律文本）。
• 海合会成员国公民：适用其独立的既有规定而非范围体系，且吉赞并非该规定所排除的两座城市之一（海合会成员国公民不动产持有规定）。
• 合法居留者在范围之外持有一套自住房的权利：由法律明文确立，且吉赞不属于两座例外城市（法律文本，第二条）。

在这些确定的路径之外，与开发商合作的投资结构——包括现行法规允许各类主体采用的合作安排与权利，其中用益权的期限已由该法在范围内作出规定——仍是一条须与专业人士逐案研究的通道；但任何此类安排，都不应被包装成一扇“不受条件约束的自由置业”之门。

明天该做什么？按顺序的实务步骤

1. 首先确定你的法律类别沙特公民、海合会公民、合法居留者、非居留人士，还是法人实体——如上文路径图所示，每一类的路径各不相同。流传的混乱说法，多半源于把一类主体的限制套到另一类主体头上。
2. 核验具体房产，而非城市名称通过「沙特房地产」官方门户——展示范围、受理申请的官方指定平台，并与产权登记制度相衔接（沙特房地产总局）。不要依据一份流传清单或一篇过时文章做决定。
3. 读懂范围的条件，而不只是确认范围存在每个范围各有其持有比例上限、权利类型（所有权或用益权）及准许期限，均载于文件的地图之中（沙特通讯社）——同一座城市里的两个范围，条件可能存在本质差异。
4. 若你并非沙特居留者，请提前备齐程序性要件沙特内政部认证的数字身份、以本人名义开立的当地银行账户，以及与该数字身份绑定的沙特本地手机号（据媒体对实施细则的报道）。这条路是通的，但在程序上设有前提条件。
5. 算清法定成本与合规义务该法对非沙特人的不动产处分行为征收不超过交易价值 5% 的费用；违规最高可处以相当于所涉物权价值 5% 的罚款，且不超过 1000 万里亚尔（法律文本，第九条、第十条）。每一具体个案的适用细节，应在签约前通过官方渠道核实。
6. 永远以最新的官方来源为准即便是官方的介绍性页面也可能更新滞后——总局的一个介绍页面在实施细则已于 6 月正式出台之后，仍写着细则将“于 2026 年第一季度”发布（沙特房地产总局）。最终效力属于官方门户与核定文件，而不属于介绍页面或媒体报道。

时间线速览

• 2025 年 7 月 14 日：《非沙特人不动产所有权法》以第 M/14 号王室法令颁布，共 15 条（法律文本）。
• 2025 年 7 月 25 日：该法在《乌姆库拉》官方公报刊载，自刊载之日起 180 天后施行（法律文本）。
• 2025 年 7 月 28 日：实施细则草案在「Istitlaa」公众意见征询平台公开征求意见（Istitlaa 平台）。
• 2026 年 1 月 22 日：法律正式生效，官方同时宣布地理范围将于 2026 年第一季度公布（沙特房地产总局）。
• 2026 年 6 月 23 日：沙特内阁批准实施细则并核定地理范围——比原定时间晚了约一个季度——同时宣布通过「沙特房地产」官方门户受理已核定范围内的置业申请（沙特通讯社）。

请注意 2026 年 1 月至 6 月之间的空档：法律虽已生效，但范围内的实际置业直到文件获批才真正开启。任何在 2026 年 6 月 23 日之前写就的文章或城市分类，都写于核定清单存在之前——仅这一点，就足以成为你重新核实此前所读一切内容的理由。

概括全文的一条规则：这套框架既不赋予城市任何属性，也不剥夺城市任何属性；它赋予属性的对象是具体地块。吉赞既没有被任何法律文本“禁购”，也不会仅凭流传说法就算“获准”——每一个案的最终裁决，取决于该房产本身在官方门户上的范围状态，以及你作为买家的法律类别。

在泽安目的地开发公司，我们以一家正在吉赞建设首个项目——泽安滨海——的开发商应有的审慎，持续跟踪这一法律框架；我们发布的每一份内容都遵循本文所展示的同一方法：法律文本优先，官方渠道定夺。如果你正在研究吉赞的投资机会，我们的投资页面按类别梳理了可行路径，我们的《非沙特人不动产所有权法》参考指南则把核心法律文本汇集于一处。

声明：本文为一般性介绍资料，不构成法律或投资建议，亦不能替代在完成任何不动产交易之前向官方机构及专业人士进行的核实。

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